CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Hà Nội, ngày tháng năm .
HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
Số: /HĐMBCH/ABSC
Căn cứ Bộ Luật dân sự ngày 14 tháng 6 năm 2005;
Căn cứ Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005 và Luật số 34/2009/QH12 ngày 18 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai;
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 6 năm 2006;
Căn cứ Luật Bảo vệ người tiêu dùng ngày 17 tháng 11 năm 2010;
Căn cứ Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí
điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt NamCăn cứ Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 6 năm 2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
Căn cứ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
Căn cứ Nghị định 99/2011/NĐ-CP ngày 27 tháng 10 năm 2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ người tiêu dùng;
Căn cứ Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy
định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
Căn cứ Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20 tháng 02 năm 2014 của Bộ Xây dựng về sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
Căn cứ Quyết định số: 876/QĐ/UBND của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội ngày 07 tháng 2 năm 2014 về việc Thu hồi 34.636m2 đất tại ô CT2 thuộc Khu đô thị: “Thành phố Giao
Lưu”, xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, Hà Nội do Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng Quốc tế VIGEBA; giao cho Công ty cổ phần Ngôi sao An Bình để thực hiện Dự án thành phần Khu nhà ở cao tầng CT2
Hợp đồng mua bán căn hộ Trang 1
Căn cứ hợp đồng ủy quyền số 01.06/2014/HĐUQ/ ABSC – HV ngày 27 tháng 06 năm
2014 về việc bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản được ký giữa Công ty Cổ phần Ngôi sao An Bình với Sàn giao dịch bất động sản Hoàng Vương;
Các Bên dưới đây gồm:
Bên A: BÊN BÁN NHÀ Ở (sau đây gọi tắt là Bên Bán): CÔNG TY CP NGÔI SAO AN BÌNH.
- Giấy đăng ký kinh doanh số: 0103574486 do Phòng Đăng ký Kinh doanh - Sở Kế hoạch Đầu
tư thành phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 12/03/2009.
- Đại diện bởi: Ông Nguyễn Quốc Huy Chức vụ: Tổng Giám đốc.
- Địa chỉ: Số 234 Phạm Văn Đồng, phường Cổ Nhuế 1, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
- Điện thoại Công ty: 043.7480025 Fax: 043.7480026
- Số tài khoản: 0000 0000 2949 tại Ngân hàng : TMCP Đại Chúng Việt Nam – Hội sở chính.
- Mã số thuế: 0103574486
Bên B: BÊN MUA NHÀ Ở (sau đây gọi tắt là Bên Mua):
Ông (bà): ………………………………………………………………………………………..
- Số CMND (hộ chiếu):………………….. Cấp ngày:………………… tại:……………………..
- Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………………………….
- Địa chỉ liên hệ: ………………………………………………………………………………….
- Điện thoại: ……………………………………………Điện thoại cố định:………….…..........
- Email: ……………………………………………………………………………………………………………………………………..………..
- Số tài khoản (nếu có): ………………………… tại Ngân hàng: ……………………………...
- Mã số thuế (nếu có):………………………………………………………………………………
Ông/Bà (Chồng/Vợ): .....................................................................................................................
- Số CMND (hộ chiếu):…………………….Cấp ngày:………./…../………, tại .............................
- Hộ khẩu thường trú:………………………………………………………………………...……
- Địa chỉ liên hệ:………………………………………………………………………………….
- Điện thoại:……………………………………………. Điện thoại cố định …………….………
- Email:……………………………………………………………………………………………..
- Số tài khoản ( nếu có):……………………………… tại Ngân hàng:……………………………
- Mã số thuế ( nếu có):……………………………………………………………………………
Hai bên đồng ý ký kết bản hợp đồng mua bán căn hộ chung cư này với các điều, khoản sau đây:
Hợp đồng mua bán căn hộ Trang 2
Điều 1: Giải thích từ ngữ
Trong hợp đồng này các từ và cụm từ dưới đây được hiểu như sau:
1. “Dự án”: là dự án Khu nhà ở cao tầng CT2 do Công ty Cổ phần Ngôi Sao An Bình làm chủ
đầu tư.
2. “Khu đất” là khu đất dành để xây dựng Dự án có diện tích 34.636 m2, vị trí tại số 234 Phạm Văn Đồng, xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, Hà Nội, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 – Ô đất có ký hiệu CT2 - Khu đô thị Thành phố Giao Lưu ( Ban hành tại quyết định số 154/QĐ
– UBND ngày 01/9/2006 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội.
3. “Khu nhà ở cao tầng CT2” là bao gồm các tòa nhà A1, A2, A3, B4&B5, B6&B7 và các công trình, hạng mục phụ trợ được xây dựng theo Quy hoạch và thiết kế được phê duyệt. tọa lạc tại số 234 Phạm Văn Đồng, phường Cổ Nhuế 1, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội do Chủ
Đầu Tư đầu tư và xây dựng.
4. “Nhà chung cư” “Tòa nhà” là tòa nhà B4&B5 thuộc Dự án Khu nhà ở cao tầng CT2 có Căn hộ mua án do Bên án làm chủ đầu tư, bao gồm các căn hộ, diện tích kinh doanh, thương mại... và phần diện tích thuộc sở hữu chung của tòa nhà, kể cả phần khuôn viên (nếu có) được xây dựng tại Khu đất;
5. “Căn hộ” là một căn hộ được xây dựng th o cấu t c kiểu kh p kín th o thiết kế đã được phê duyệt thuộc Tòa nhà do Chủ đầu tư đầu tư xây dựng với các đặc điểm được mô tả tại
Điều 2 của hợp đồng này;
6. “Hợp đồng” là hợp đồng mua án căn hộ chung cư này và toàn ộ các phụ lục đính kèm cũng như mọi sửa đổi, bổ sung bằng văn ản đối với hợp đồng này và các nội dung dẫn chiếu của hợp đồng do các bên lập và ký kết t ong quá t ình thực hiện hợp đồng này;
7. “Bên bán”, “Bên A”, “Chủ đầu tư”: là Công ty Cổ phần Ngôi sao An Bình, có các thông tin về pháp nhân được mô tả tại phần đầu của Hợp đồng;
8. “Bên Mua”, “Bên B”: là khách hàng mua Căn hộ tại Hợp đồng này, có các thông tin được mô tả tại phần đầu của Hợp đồng;
9. “Giá trị Căn hộ” có nghĩa là khoản tiền được quy định tại Phụ lục II của Hợp Đồng này. Giá trị Căn hộ không bao gồm Kinh phí bảo t ì th o quy định của Luật Nhà ở.
10.
|
“Giá bán căn hộ” là tổng số tiền
|
án căn hộ được xác định tại Điều 3 của hợp đồng này;
|
11.
|
“Diện tích sử dụng căn hộ” là diện tích sử dụng riêng của Căn hộ mua án được tính theo
|
|
kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả
|
|
phần diện tích tường ngăn các phòng ên t ong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có)
|
|
gắn liền với căn hộ đó; không tính tường ao ngôi nhà, tường phân chia các Căn hộ và diện
|
|
tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm
|
ên t ong Căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn
|
|
bộ diện tích sàn, t ường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong
|
|
của tường chung được thể hiện rõ trong bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ đã được phê duyệt;
|
|
|
Hợp đồng mua bán căn hộ
|
Trang 3
|
12. "Diện tích sàn xây dựng căn hộ" là diện tích được tính từ tim tường ao, tường ngăn căn hộ, bao gồm cả diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm ên t ong căn hộ;
13. “Phần sở hữu riêng của Bên Mua” là phần diện tích sử dụng căn hộ được quy định tại khoản 11 Điều này và các trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ này, và được mô tả chi tiết tại Phụ lục của Hợp đồng;
14. “Phần sở hữu riêng của Bên Bán” là phần diện tích thuộc Tòa nhà và Khu nhà ở cao tầng
CT2 nhưng Bên Bán không án mà giữ lại để sử dụng hoặc kinh doanh, khai thác, sử dụng, quản lý.
Phần diện tích này bao gồm: (i) Phần khối đế tòa nhà (trừ cầu thang bộ, cầu thang máy, lối đi chung, sảnh chung cư, phòng quản lý, phòng trực, diện tích kỹ thuật tầng 1, nhà vệ sinh chung tại tầng 1, nhà sinh hoạt công đồng của Tòa nhà), (ii) diện tích tầng hầm 1 và tầng lửng hầm 1 (trừ lõi thang bộ, thang máy và khu vực kỹ thuật chung, lối thoát hiểm, lối lên xuống), (iii) nhà Câu lạc bộ, (iv) các khu vực khác thuộc Dự án mà chủ đầu tư không án.
15. “Phần sở hữu chung trong nhà chung cư” là phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu, sử dụng chung t ong nhà chung cư th o quy định của pháp luật nhà ở.
Phần sở hữu chung t ong nhà chung cư là: Phần diện tích và các tiện ích của toàn bộ hoặc các bộ phận hoặc các khu vực của Tòa nhà không nằm trong Phần Sở Hữu Riêng Của Bên Bán, không nằm trong Phần Sở Hữu Riêng Của Bên Mua hay của bất kỳ một căn hộ nào khác, bao gồm các hạng mục sau: cầu thang bộ, cầu thang máy, lối đi chung, sảnh chung cư, phòng quản lý, phòng trực, diện tích kỹ thuật tầng 1, nhà vệ sinh chung tại tầng 1, nhà sinh hoạt cộng đồng của Tòa nhà (nếu có); Diện tích tầng hầm 2 (đã ao gồm nơi để x đạp, x động cơ hai ánh, x cho người tàn tật) của Tòa nhà; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với Tòa nhà; các diện tích sử dụng chung khác của Tòa nhà gồm: không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung t ong Tòa Nhà như khung, cột, tường chịu lực, tường ao quanh Toà Nhà, tường phân chia giữa các Căn Hộ,
đường thoát hiểm, cổng ra vào, tiền sảnh, hệ thống thu gom rác, hộp kỹ thuật, hệ thống điện, nước, thông tin liên lạc, truyền hình, thoát nước, bể phốt, bể nước, hệ thống chống sét, cứu hỏa, đường đi chung. Phần Sở Hữu Chung thuộc quyền quản lý của Chủ Đầu Tư và/hoặc Doanh Nghiệp Quản Lý Vận Hành.
Để tránh hiểu lầm, những hạng mục sau đây không được coi là thuộc Phần Sở Hữu Chung:
(i) Phần Sở Hữu Riêng Của Bên Bán và Phần Sở Hữu Riêng Của Bên Mua; (ii) Diện tích và trang thiết bị phục vụ cho các hoạt động thuộc diện tích thuộc sở hữu riêng của bên bán thuộc Dự Án; (iii) và bất kỳ hạng mục nào do Bên Bán hoặc nhà đầu tư thứ cấp của Bên
Bán đầu tư th o Dự án nhưng không án cho các Chủ Sở Hữu căn hộ.
16. “Bản nội quy nhà chung cư” là bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư được áp dụng
trong quá trình quản lý, sử dụng nhà ở; được ban hành theo Quyết định số /ABSC ngày
.... tháng năm 2014 của Công ty Cổ phần Ngôi sao An Bình và được đính kèm th o hợp
đồng này và tất cả các sửa đổi, bổ sung tại từng thời điểm; hoặc là bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư được Hội nghị nhà chung cư thông qua.
Hợp đồng mua bán căn hộ Trang 4
17. “Bảo hành nhà ở” là việc khắc phục, sửa chữa, thay thế các hạng mục được liệt kê cụ thể tại Điều 9 của hợp đồng này khi bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành sử dụng không ình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng Căn hộ gây ra trong khoảng thời gian th o quy định của pháp luật nhà ở và th o thỏa thuận trong Hợp đồng này;
18. “Bảo trì nhà chung cư” là việc duy tu, bảo dưỡng thường xuyên, sửa chữa định kỳ, sửa chữa đột xuất Tòa nhà và Dự án nhằm duy trì chất lượng nhà chung cư;
19. “Kinh phí bảo trì phần ở hữu chung nhà chung cư” là khoản tiền có giá trị bằng 2% Giá
trị Căn hộ không bao gồm thuế VAT mà các ên có nghĩa vụ phải đóng góp đối với phần sở hữu iêng của mình để phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung t ong nhà chung cư;
20. “Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư” là các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, bao gồm việc quản lý, vận hành nhằm đảm bảo cho Tòa nhà và Dự án hoạt động bình thường;
21. “Hợp đồng cung cấp dịch vụ” có nghĩa là hợp đồng cung cấp Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa Chủ đầu tư hoặc Ban quản trị với Doanh nghiệp quản lý vận hành về cung cấp các Dịch vụ quản lý vận hành Tòa nhà và Dự án.
22. “Phí quản lý vận hành” có nghĩa là các khoản chi phí hàng tháng mà Bên mua phải thanh toán cho Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư đối với Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư như được quy định tại Hợp đồng này và Nội quy Tòa nhà hoặc trong các thỏa thuận giữ Bên bán và Bên mua;.
23. “Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư” là đơn vị thực hiện việc quản lý, vận hành nhà chung cư do Chủ đầu tư lựa chọn, chỉ định sau khi nhà chung cư được xây dựng xong và đưa vào sử dụng; cung cấp các dịch vụ cho Tòa nhà, Dự án, bảo trì Tòa nhà, Dự án và thực hiện các công việc khác theo Hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Chủ đầu tư hoặc Ban quản trị.
24. “Sự kiện bất khả kháng” là sự kiện xảy ra một cách khách quan mà mỗi bên hoặc các bên trong hợp đồng này không thể lường t ước được và không thể khắc phục được để thực hiện các nghĩa vụ của mình th o hợp đồng này, mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và
khả năng cho ph p. Các t ường hợp được coi là sự kiện ất khả kháng được các ên nhất t í thỏa thuận cụ thể tại Điều 14 của hợp đồng này;
25. "Giấy chứng nhận" là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho Bên Mua căn hộ theo quy định của pháp luật đất đai;
26. “Chủ sở hữu Căn Hộ” có nghĩa là cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu hợp pháp đối với một
hoặc nhiều Căn Hộ trong Tòa nhà, t ên cơ sở: Giấy chứng nhận quyền sở hữu do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành; hoặc người có được quyền sở hữu Căn Hộ t ên cơ sở hợp đồng hoặc văn ản thừa kế, tặng cho, mua bán phù hợp với quy định của pháp luật nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Căn Hộ. Trong Hợp Đồng, Chủ Sở Hữu Căn Hộ là Bên Mua và người thừa kế hợp pháp của Bên Mua.
Hợp đồng mua bán căn hộ Trang 5
27. “Người sử dụng Căn Hộ” có nghĩa là cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng hợp pháp đối với một hoặc nhiều Căn Hộ của các Chủ Sở Hữu CănTòa nhà, t ên cơ sở: hợp đồng thuê/mượn Căn Hộ với Chủ Sở Hữu Căn Hộ hoặc giấy tờ khác có tính chất tương đương phù hợp với quy định của pháp luật.
28. “Cư Dân” có nghĩa là Chủ sở hữu Căn Hộ và/hoặc Người sử dụng Căn Hộ Tòa nhà.
29. “Người liên quan của Cư dân” có nghĩa là ất kỳ người nào khác ngoài Chủ sở hữu Căn Hộ, Người sử dụng Căn hộ dù ngắn hạn hay dài hạn, sống chung, ngụ tại hay sử dụng Căn
Hộ dưới bất kỳ hình thức nào như: (i) Những thành viên gia đình hoặc người giúp việc (nếu có) của Chủ sở Hữu Căn hộ, Người sử dụng Căn hộ; và/hoặc (ii) Khách thăm/người được mời của Căn hộ, Người sử dụng Căn hộ kể cả nhà thầu; và/hoặc (iii) Bất kỳ người nào khác mà Chủ Sở Hữu Căn Hộ, Người Sử Dụng Căn Hộ cho ph p được vào hay sống trong hay ngụ tại hay sử dụng Căn Hộ dưới bất kỳ hình thức nào, dù ngắn hạn hay dài hạn.
30. “Ban Quản Trị” có nghĩa là Ban Quản Trị của Tòa nhà thuộc Dự án do Hội Nghị nhà chung cư Tòa nhà bầu a để thay mặt Cư Dân của Tòa nhà thực hiện, giám sát các hoạt động liên quan tới quản lý, sử dụng các căn hộ tại Tòa nhà và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các Cư Dân trong quá trình sử dụng các căn hộ thuộc Tòa nhà.
31. “Hội Nghị nhà chung cư” có nghĩa là hội nghị có sự tham gia của các Cư Dân là đại diện cho tất cả các Cư Dân đang sinh sống hợp pháp trong căn hộ thuộc Tòa nhà tại thời điểm tổ chức Hội Nghị nhà chung cư, được triệu tập và tổ chức th o quy định của Nội quy Tòa nhà.
32. “Lãi Suất Quá Hạn” là lãi suất phạt do chậm thanh toán hoặc chậm àn giao Căn Hộ theo Hợp Đồng này, tính bằng 0,05%/ngày (Bằng chữ: không phẩy không năm phần t ăm một ngày).
33. “Danh mục vật liệu và thiết bị hoàn thiện” là các chi tiết kỹ thuật và đặc điểm của Căn
Hộ được liệt kê tại Phụ lục của Hợp Đồng này và mọi sửa đổi, bổ sung bằng văn ản của nó do Các Bên lập và ký kết.
34. “Ngày” tức là ngày tính th o năm dương lịch, bao gồm cả ngày làm việc, ngày nghỉ và ngày Lễ, Tết.
Điều 2. Đặc điểm của căn hộ mua bán
Bên Bán đồng ý án và Bên Mua đồng ý mua một (01) Căn hộ thuộc Tòa Nhà có đăc điểm như sau:
1. Đặc điểm của căn hộ mua bán:
a) Đặc điểm và thông tin chi tiết của Căn hộ được mô tả chi tiết tại Phụ lục I của Hợp đồng.
b) Diện tích sử dụng căn hộ của Bên Mua là diện tích được tính theo kích thước thông thủy (gọi chung là diện tích thông thủy) th o quy định tại Khoản 11, Điều 1 của hợp đồng này và
là căn cứ để tính tiền mua án căn hộ quy định tại Điều 3 của hợp đồng này;
Hai ên nhất t í ằng, diện tích thông thủy ghi tại điểm này chỉ là tạm tính và có thể tăng
lên hoặc giảm đi th o thực tế đo đạc tại thời điểm
|
àn giao căn hộ. Bên Mua có trách nhiệm
|
|
|
Hợp đồng mua bán căn hộ
|
Trang 6
|
thanh toán số tiền mua căn hộ cho Bên Bán theo diện tích thực tế khi àn giao căn hộ; t ong t ường hợp diện tích thông thủy thực tế chênh lệch cao hơn hoặc thấp hơn 2 (hai phần t ăm) so với diện tích ghi t ong hợp đồng này thì hai ên không phải điều chỉnh lại giá án căn hộ. Nếu diện tích thông thủy thực tế chênh lệch vượt quá 2 (hai phần t ăm) so với diện tích ghi t ong
Hợp đồng này thì Giá
|
án căn hộ sẽ được điều chỉnh lại phù hợp theo theo phần chênh lệch diện
|
tích đo đạc thực tế khi
|
àn giao Căn hộ.
|
Trong biên bản
|
bàn giao Căn hộ hoặc trong phụ lục của Hợp đồng, Hai bên nhất trí sẽ ghi
|
rõ diện tích thông thủy thực tế khi àn giao Căn hộ, diện tích thông thủy chênh lệch so với diện
tích ghi trong hợp đồng mua
|
bán đã ký (nếu có). Biên bản àn giao Căn hộ (theo mẫu đính kèm)
|
và phụ lục của Hợp đồng mua
|
bán căn hộ là một bộ phận không thể tách rời của Hợp đồng này.
|
Diện tích căn hộ được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho Bên Mua được xác định theo diện tích thông thủy thực tế khi àn giao Căn hộ;
c) Diện tích sàn xây dựng được tính th o quy định tại Khoản 12, Điều 1 của hợp đồng này, và được mô tả chi tiết tại phụ lục của Hợp đồng.
d) Mục đích sử dụng căn hộ: dùng để ở.
) Năm hoàn thành việc xây dựng: được Các bên ghi cụ thể trong Biên bản àn giao Căn hộ.
2. Đặc điểm về đất xây dựng Tòa nhà có căn hộ nêu tại Khoản 1 Điều này:
Vị t í ô đất: Ô đất có ký hiệu là CT2 – Theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 – Khu đô thị Thành phố Giao Lưu ( Ban hành tại quyết định số 154/QĐ – UBND ngày 01/9/2006 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội.
Điều 3. Giá bán căn hộ, kinh phí bảo trì, phương thức và thời hạn thanh toán
1. Giá án căn hộ:
a) Giá án căn hộ: được quy định tại Phụ lục II của Hợp đồng.
- Giá án căn hộ quy định tại điểm này đã ao gồm giá trị quyền sử dụng đất của diện tích
đất mà Bên Mua có quyền sử dụng chung, thuế giá trị gia tăng, và Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư ằng 2% giá trị căn hộ chưa ao gồm thuế VAT.
) Giá án căn hộ quy định tại Điểm a, Khoản này không bao gồm các khoản sau:
i) Các khoản lệ phí t ước bạ, phí và chi phí th o quy định của pháp luật liên quan đến việc thực hiện các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua. Các khoản lệ phí và chi phí này do Bên Mua chịu trách nhiệm thanh toán;
ii) Chi phí kết nối, lắp đặt các thiết bị và sử dụng các dịch vụ cho căn hộ gồm: dịch vụ
ưu chính, viễn thông, truyền hình và các dịch vụ khác mà Bên Mua sử dụng cho iêng căn hộ. Các chi phí này Bên Mua thanh toán trực tiếp cho đơn vị cung ứng dịch vụ phù hợp th o các điều kiện quy định trong Hợp đồng;
iii) Phí quản lý vận hành nhà chung cư hàng tháng: Kể từ ngày Căn hộ được àn giao cho Bên Mua th o thỏa thuận tại Điều 8 của hợp đồng này, Bên Mua có trách nhiệm thanh toán phí quản lý vận hành nhà chung cư th o thuận tại Khoản 3, Điều 11 của Hợp đồng này;
Hợp đồng mua bán căn hộ Trang 7
iv) Các chi phí, thuế khác (nếu có) liên quan đến Hợp Đồng thuộc trách nhiệm của Bên Mua th o quy định của pháp luật và Hợp Đồng này;
c) Hai bên thống nhất kể từ ngày àn giao Căn hộ và trong suốt thời hạn sở hữu, sử dụng
Căn hộ đã mua thì Bên Mua phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính th o quy định hiện hành, thanh toán cho Đơn vị quản lý vận nhà chung cư và các nhà cung cấp dich vụ về Phí quản lý vận hành nhà chung cư hàng tháng và các loại phí dịch vụ khác do việc sử dụng các tiện ích được cung cấp trong Tòa nhà và các tiện ích, dịch vụ khác mà Bên Mua sử dụng, như:, điện, nước, điện thoại, truyền hình cáp...
2. Phương thức thanh toán:
a) Tất cả các khoản thanh toán quy định của Hợp Đồng này được thanh toán bằng tiền
đồng Việt Nam và sẽ được Bên Mua trả bằng tiền mặt tại văn phòng của Bên Bán hoặc chuyển khoản vào tài khoản ngân hàng duy nhất của Bên Bán nêu dưới đây:
Tài khoản số:
|
0000 0000 2949
|
Ngân hàng: Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam, Hội sở chính.
Đơn vị thụ hưởng: Công ty cổ phần Ngôi sao An Bình.
Trong t ường hợp thay đổi tài khoản thanh toán, Bên Bán sẽ thông báo cho Bên Mua bằng văn bản t ong đó có xác nhận của ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam đồng ý về việc thay đổi trên.
b) Thời điểm xác định Bên Mua đã thanh toán tiền là thời điểm Bên Bán xuất phiếu thu về khoản tiền đã nhận thanh toán của Bên Mua hoặc số tiền chuyển khoản đã ghi có vào tài khoản của Bên Bán.
3. Thời hạn thanh toán:
a) Thời hạn thanh toán Giá trị Căn hộ: được quy định tại Phụ lục II của Hợp đồng.
b) Thời hạn thanh toán Kinh phí bảo t ì phần sở hữu chung (bằng 2% Giá trị căn hộ chưa
có thuế VAT): Bên Mua có t ách nhiệm thanh toán cho Bên Bán t ước thời điểm ký iên ản àn giao căn hộ. Hai ên nhất t í ằng, Bên Bán có t ách nhiệm gửi khoản tiền này vào tài khoản riêng của ngân hàng thương mại trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của Bên Mua theo lãi suất không kỳ hạn để tạm quản lý. Bên Bán có trách nhiệm bàn giao khoản kinh phí này (bao gồm cả tiền lãi) cho Ban Quản trị Tòa nhà chung cư quản lý sau khi Ban Quản trị được thành lập th o quy định trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày có Quyết định công nhận Ban quản trị của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư để phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư th o quy định của pháp luật, trừ t ường hợp các bên có thỏa thuận thống nhất để chủ đầu tư tạm quản lý kinh phí này.
c) Thanh toán Phí quản lý vận hành nhà chung cư và các phí dịch vụ khác: Bên Mua có trách nhiệm thanh toán Phí quản lý vận hành nhà chung cư và các phí dịch vụ khác cho Bên Bán hoặc theo các hợp đồng mà Bên Mua ký kết hoặc thỏa thuận với Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và các đơn vị cung cấp dịch vụ.
Điều 4. Chất lượng công trình nhà ở
Hợp đồng mua bán căn hộ Trang 8
1. Bên Bán cam kết bảo đảm chất lượng công t ình nhà chung cư, t ong đó có căn hộ nêu tại Điều 2 hợp đồng này th o đ ng thiết kế đã được phê duyệt và sử dụng đ ng (hoặc tương đương) các vật liệu xây dựng căn hộ mà hai ên đã cam kết trong hợp đồng này.
2. Tiến độ xây dựng: Hai ên thống nhất Bên Bán có t ách nhiệm thực hiện việc xây dựng nhà ở th o đ ng tiến độ thỏa thuận ghi t ong Phụ lục của Hợp đồng.
3. Bên Bán phải thực hiện xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở tại khu nhà chung cư của Bên Mua th o đ ng quy hoạch, thiết kế, nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt và ảo đảm chất lượng th o đ ng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do Nhà nước quy định.
4. Bên Bán phải hoàn thành việc xây dựng các công t ình hạ tầng cơ ản phục vụ nhu cầu ở thiết yếu của Bên Mua trong Tòa nhà theo nội dung dự án và tiến độ đã được phê duyệt t ước ngày Bên Bán àn giao căn hộ cho Bên Mua, ao gồm: hệ thống đường giao thông; hệ thống điện chiếu sáng công cộng, điện sinh hoạt; hệ thống cung cấp nước sinh hoạt, nước thải; và các hạng mục hạ tầng kỹ thuật khác do Bên Bán thực hiện.
Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của Bên Bán
1. Quyền của Bên Bán:
a) Yêu cầu Bên Mua trả tiền mua Căn hộ th o đ ng thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng và được tính lãi suất t ong t ường hợp Bên Mua chậm thanh toán theo tiến độ thỏa thuận tại Điều 3 của hợp đồng này. Việc tính lãi suất chậm thanh toán được quy định cụ thể tại Khoản 1, Điều 12 của hợp đồng này;
b) Yêu cầu Bên Mua nhận àn giao Căn hộ th o đ ng thời hạn thỏa thuận ghi trong Hợp đồng này;
c) Được bảo lưu quyền sở hữu Căn hộ và có quyền từ chối àn giao căn hộ hoặc bàn giao bản chính Giấy chứng nhận của Bên Mua cho đến khi Bên Mua hoàn tất các nghĩa vụ thanh toán tiền theo thỏa thuận trong Hợp đồng này;
d) Có quyền ngừng hoặc yêu cầu nhà cung cấp ngừng cung cấp điện, nước và các dịch vụ tiện ích khác nếu Bên Mua (hoặc bên mua lại nhà ở hoặc bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua án căn hộ từ Bên Mua) vi phạm Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đính kèm th o hợp đồng này, sau khi thông
báo bằng văn ản cho Bên Mua t ước 7 ngày.
) Được quyền thay đổi trang thiết bị, vật liệu xây dựng công t ình nhà chung cư có giá t ị chất lượng tương đương th o quy định của pháp luật về xây dựng; t ường hợp thay đổi trang thiết bị, vật liệu hoàn thiện ên t ong Căn hộ thì phải có sự thỏa thuận của Bên Mua;
g) Thực hiện các quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư t ong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư; an hành Bản nội quy nhà chung cư; thành lập Ban quản trị nhà chung cư; lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư để quản lý vận hành nhà chung cư kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng cho đến khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập;
Hợp đồng mua bán căn hộ Trang 9
h) Đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua án Căn hộ th o thỏa thuận tại Điều 15 của hợp đồng này;
i) Yêu cầu Bên Mua nộp phạt vi phạm hợp đồng hoặc ồi thường thiệt hại khi vi phạm các thỏa thuận thuộc diện phải nộp phạt hoặc phải ồi thường trong Hợp đồng này hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
k) Bên Bán có quyền:
(i) Được yêu cầu thanh toán và nhận mọi khoản thanh toán từ Bên Mua theo Hợp Đồng này và Nội Quy Tòa nhà.
(ii) Trong thời gian bảo hành, Bên Bán có quyền tiếp cận Căn Hộ để kiểm tra, kiểm soát việc sử dụng Căn Hộ khi phát hiện có sai sót trong quá trình sử dụng được thông báo bởi Bên
Mua và/hoặc Doanh Nghiệp Quản Lý Vận Hành hoặc bất kỳ bên thứ ba nào với điều kiện là Bên Mua sẽ được áo t ước và không từ chối một cách bất hợp lý;
(iii) Yêu cầu Bên Mua nộp đầy đủ các giấy tờ, các loại thuế, phí và lệ phí để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho Bên Mua th o quy định của pháp luật và theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ t ường hợp Bên Mua tự nguyện làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận);
(iv) Được toàn quyền sở hữu, quản lý, khai thác, kinh doanh và các quyền định đoạt hợp pháp khác th o quy định của pháp luật đối với Phần sở hữu riêng Của Bên Bán và các hạng mục khác không thuộc Phần sở hữu riêng của Bên Mua và Phần sở hữu chung;
(v) Được quyền thực hiện các biện pháp xử lý tài sản đảm bảo th o quy định của pháp luật và các thỏa thuận được ký giữa Bên Bán, Bên Mua và ngân hàng trong t ường hợp Bên Mua ký hợp đồng tín dụng thế chấp Hợp Đồng này mà vi phạm hợp đồng tín dụng với ngân hàng (nếu có);
(vi) Được quyền bàn giao Giấy chứng nhận của Căn Hộ cho ngân hàng t ong t ường hợp Bên Mua thế chấp Hợp đồng/Căn hộ cho ngân hàng và chưa hoàn tất thanh toán cho ngân hàng (nếu có);
(vii) Trong quá trình thực hiện Hợp Đồng này, nếu các tranh chấp của bên thứ a đối với Bên Mua làm thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp của Bên Bán hoặc làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện của Dự Án thì Bên Mua phải bồi thường các thiệt hại thực tế phát sinh cho bên Bán. Nếu tiến độ của Dự án bị ảnh hưởng bởi các hành vi của Bên thứ a t ong t ường hợp này, Bên Mua có trách nhiệm liên đới bồi thường các thiệt hại phát sinh cho Bên Bán;
(viii) Có quyền yêu cầu Bên Mua thực hiện đ ng và đầy đủ các quy định tại Hợp Đồng này và các nghĩa vụ của Bên Mua th o quy định pháp luật.
2. Nghĩa vụ của Bên Bán:
a) Cung cấp cho Bên Mua các thông tin chính xác về quy hoạch chi tiết, thiết kế nhà chung cư và thiết kế Căn hộ đã được phê duyệt. Cung cấp cho Bên Mua kèm th o Hợp đồng này 01 (một) bản vẽ thiết kế mặt bằng Căn hộ mua bán, 01 (một) ản vẽ thiết kế mặt bằng tầng nhà có
Căn hộ mua bán, 01 (một) bản vẽ thiết kế mặt bằng tòa nhà chung cư có Căn hộ mua
|
án đã được
|
phê duyệt và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến việc mua án Căn hộ;
|
|
|
|
Hợp đồng mua bán căn hộ
|
Trang 10
|
b) Xây dựng nhà ở và các công t ình hạ tầng th o đ ng quy hoạch, nội dung hồ sơ dự án và tiến
độ đã được phê duyệt, đảm bảo khi bàn giao thì Bên Mua có thể sử dụng và sinh hoạt ình thường;
c) Thiết kế diện tích, mặt bằng Căn hộ và thiết kế công trình hạ tầng tuân thủ quy hoạch và các quy định của pháp luật về xây dựng. Thiết kế diện tích, mặt bằng Căn hộ sẽ không bị thay đổi, trừ t ường hợp có yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc theo thỏa thuận giữa
Bên Mua và Bên Bán và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận;
d) Đảm bảo chất lượng xây dựng, kiến trúc kỹ thuật và mỹ thuật nhà chung cư th o đ ng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành;
đ) Bảo quản Căn hộ trong thời gian chưa giao nhà ở cho Bên Mua; thực hiện bảo hành Căn hộ và nhà chung cư th o quy định tại Điều 9 của Hợp đồng này;
) Bàn giao căn hộ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến Căn hộ mua bán cho Bên Mua th o đ ng thời hạn thỏa thuận trong Hợp đồng này;
g) Hướng dẫn và hỗ t ợ Bên Mua ký kết hợp đồng sử dụng dịch vụ với nhà cung cấp điện nước, viễn thông, truyền hình cáp….;
h) Nộp tiền sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí khác liên quan đến việc án Căn hộ theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất được phân bổ giá trị vào Giá án Căn hộ;
i) Làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua. T ong t ường hợp này, Bên Bán sẽ có văn ản thông áo cho Bên Mua về việc nộp các giấy tờ liên quan để Bên Bán làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu về căn hộ cho Bên Mua.
T ong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông áo của Bên Bán mà Bên Mua không nộp đầy đủ các giấy tờ th o thông áo thì coi như Bên Mua tự nguyện đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Khi Bên Mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì Bên Bán phải hỗ t ợ và cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý về Căn hộ mua bán cho Bên Mua;
k) Tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị nhà chung cư nơi có Căn hộ bán; thực hiện các nhiệm vụ của Ban quản trị nhà chung cư khi nhà chung cư chưa thành lập được Ban quản trị;
l) Hỗ t ợ Bên Mua làm các thủ tục thế chấp căn hộ đã mua tại tổ chức tín dụng khi có yêu cầu của Bên Mua, phù hợp: th o các điều kiện quy định trong Hợp đồng, quy định pháp luật, khả năng và quyền hạn của Bên Bán.
m) Nộp phạt vi phạm Hợp đồng và bồi thường thiệt hại cho Bên Mua khi vi phạm các thỏa thuận thuộc diện phải nộp phạt hoặc bồi thường trong Hợp đồng này hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
n) Nộp kinh phí bảo t ì 2 th o quy định của pháp luật đối với phần diện tích thuộc sở hữu iêng của Bên Bán và chuyển toàn bộ kinh phí bảo t ì đã thu của Bên Mua vào tài khoản tại ngân hàng và giao cho Ban quản trị nhà chung cư th o đ ng thỏa thuận tại điểm b khoản 3 Điều 3 của hợp đồng này.
Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của Bên Mua
Hợp đồng mua bán căn hộ Trang 11
1. Quyền của Bên Mua:
a) Nhận àn giao căn hộ quy định tại Điều 2 của hợp đồng này có chất lượng với các thiết bị, vật liệu nêu tại bảng danh mục vật liệu xây dựng mà các ên đã thỏa thuận kèm theo hợp đồng này và hồ sơ căn hộ th o đ ng thỏa thuận trong hợp đồng này.
) Được sử dụng chỗ để x ô tô/x máy t ong ãi đỗ xe của Tòa nhà chung cư th o quy định của Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư hoặc Chủ đầu tư, phù hợp quy định pháp luật.
c) Yêu cầu Bên Bán làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận th o quy định của pháp luật (trừ t ường hợp Bên Mua tự nguyện thực hiện thủ tục này theo thỏa thuận tại Điểm i, Khoản 2 Điều 5 của hợp đồng này);
d) Được toàn quyền sở hữu, sử dụng và thực hiện các giao dịch đối với Căn hộ đã mua
th o quy định của pháp luật, đồng thời được sử dụng các dịch vụ hạ tầng do doanh nghiệp dịch vụ cung cấp trực tiếp hoặc thông qua Bên Bán sau khi nhận àn giao Căn hộ th o quy định về sử dụng các dịch vụ hạ tầng của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ;
đ) Nhận Giấy chứng nhận sau khi đã thanh toán đủ 100% tiền mua Căn hộ và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến Căn hộ mua án th o thỏa thuận trong hợp đồng này và theo quy định của pháp luật;
e) Yêu cầu Bên Bán hoàn thành việc xây dựng các công t ình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội th o đ ng nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt;
g) Có quyền từ chối nhận àn giao Căn hộ nếu Bên Bán không hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu, ình thường của Bên Mua th o đ ng thỏa thuận tại Khoản 4, Điều 4 của hợp đồng này hoặc t ong t ường hợp diện tích sử dụng căn hộ thực tế nhỏ hơn/lớn hơn 5 so với diện tích sử dụng căn hộ ghi t ong hợp đồng này. Việc từ chối nhận àn giao căn hộ t ong t ường hợp này không bị coi là vi phạm các điều kiện
àn giao căn hộ của Bên Mua đối với Bên Bán;
h) Yêu cầu Bên Bán tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị Tòa nhà chung cư nơi có căn hộ mua án khi có đủ điều kiện thành lập Ban quản trị nhà chung cư th o quy định của Bộ Xây dựng;
i) Yêu cầu Bên Bán hỗ trợ thủ tục thế chấp Căn hộ đã mua tại tổ chức tín dụng trong t ường hợp Bên Mua có nhu cầu thế chấp căn hộ tại tổ chức tín dụng phù hợp th o các điêu kiện quy định trong Hợp đồng và quy định pháp luật.
k) Yêu cầu Bên Bán nộp kinh phí bảo trì nhà chung cư th o đ ng thỏa thuận tại Điểm b, Khoản 3, Điều 3 của hợp đồng này;
l) Bên Mua thực hiện các Quyền th o quy định trong Hợp đồng được đảm bảo và ràng buộc bởi việc thực hiện các nghĩa vụ trong Hợp đồng của Bên Mua th o quy định pháp luật.
2. Nghĩa vụ của Bên Mua:
Hợp đồng mua bán căn hộ Trang 12
a) Thanh toán đầy đủ và đ ng hạn số tiền mua Căn hộ và kinh phí bảo t ì phần sở hữu chung 2% theo thỏa thuận tại Điều 3 của hợp đồng này không phụ thuộc vào việc có hay không có thông báo thanh toán tiền mua Căn hộ của Bên Bán;
b) Nhận àn giao Căn hộ theo thỏa thuận trong Hợp đồng này;
c) Kể từ ngày àn giao Căn hộ, Bên Mua hoàn toàn chịu trách nhiệm đối với Căn hộ đã mua (trừ các t ường hợp thuộc trách nhiệm bảo đảm tính pháp lý và việc bảo hành Căn hộ của Bên Bán) và tự chịu trách nhiệm về việc mua, duy trì các hợp đồng bảo hiểm cần thiết đối với mọi rủi ro, thiệt hại liên quan đến Căn hộ và bảo hiểm trách nhiệm dân sự phù hợp với quy định của pháp luật;
d) Kể từ ngày Bên Bán àn giao Căn hộ cho Bên Mua th o quy định trong Hợp đồng, kể cả t ường hợp Bên Mua chưa vào sử dụng Căn hộ thì Căn hộ sẽ được quản lý và bảo trì theo Nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư và Bên Mua phải tuân thủ các quy định được nêu trong Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư;
đ) Thanh toán các khoản thuế và lệ phí th o quy định của pháp luật mà Bên Mua phải nộp như thỏa thuận tại Điều 7 của hợp đồng này và các quy định khác có liên quan, th o quy định pháp luật;
e) Thanh toán các khoản chi phí dịch vụ như: điện, nước, truyền hình cáp, truyền hình vệ tinh, thông tin liên lạc... và các khoản thuế, phí khác phát sinh th o quy định do nhu cầu sử dụng của Bên Mua, phù hợp các điều kiện quy định trong Hợp đồng này và quy định pháp luật;
g) Thanh toán phí quản lý vận hành nhà chung cư và các chi phí khác th o thoả thuận quy định tại Khoản 3, Điều 11 của hợp đồng này và các điều khoản có liên quan, kể cả t ường hợp Bên Mua không sử dụng Căn hộ đã mua;
h) Chấp hành các quy định của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đính kèm th o Hợp đồng này;
i) Tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp quản lý vận hành trong việc bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư;
k) Sử dụng Căn hộ đ ng mục đích để ở th o quy định của Luật Nhà ở và theo thỏa thuận trong hợp đồng này;
l) Nộp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại cho Bên Bán khi vi phạm các thỏa thuận thuộc diện phải nộp phạt hoặc bồi thường th o quy định trong hợp đồng này hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và th o quy định pháp luật;
m) Thực hiện các nghĩa vụ trong Hợp đồng và các nghĩa vụ khác theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và th o quy định pháp luật khi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Bên Mua tuân thủ các nghĩa vụ quy định tại Hợp Đồng và th o quy định pháp luật là điều kiện đảm bảo thực hiện các quyền quy định trong Hợp đồng.
n) Trong quá trình sử dụng Căn Hộ, Bên Mua không được thay đổi kiến trúc mặt ngoài và
kết cấu ên t ong Căn Hộ so với thời điểm àn giao Căn hộ (bao gồm các việc dựng tường ngăn lên mặt sàn, phá dỡ, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với Phần Sở Hữu
Hợp đồng mua bán căn hộ Trang 13
Chung của Tòa Nhà …v.v); không được đặt các biển quảng cáo, pa nô, áp phích, biển hiệu ở phía mặt ngoài của Tòa Nhà; không được cơi nới thêm ra xung quanh hoặc tác động, can thiệp dưới bất kỳ hình thức nào làm ảnh hưởng đến kiến trúc tổng thể của Tòa Nhà và/hoặc mặt ngoài của Căn Hộ. T ong t ường hợp Bên Mua muốn sửa chữa ên t ong Căn Hộ (không làm ảnh hưởng đến kết cấu chính của Căn Hộ), Bên Mua phải có đơn đề nghị bằng văn ản kèm theo bản vẽ thiết kế và kế hoạch sửa chữa gửi cho Bên Bán hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư ít nhất là năm (05) ngày t ước thời điểm dự kiến bắt đầu thực hiện việc sửa chữa để Bên Bán hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư x m x t và quyết định. Mọi việc sửa chữa của Bên Mua đều phải có sự đồng ý bằng văn ản của Bên Bán hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và phải tuyệt đối tuân thủ Bản nội quy Khu nhà chung cư.
p) Tạo điều kiện thuận lợi cho Bên Bán, hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư hoặc người có thẩm quyền của Bên Bán được quyền tiếp cận vào ên t ong Căn Hộ vì mục đích khắc phục các sự cố liên quan đến Tòa Nhà và/hoặc Căn Hộ, bảo hành, bảo trì, xây dựng, đảm bảo an toàn phòng chống cháy nổ, mục đích pháp lý và các quyền khác của Bên Bán và/hoặc hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư th o quy định trong Bản nội quy nhà chung cư;
q) Bên Mua cam kết:
(i) Tự chịu trách nhiệm bảo t ì Căn Hộ của mình. Chấp hành các quy định tại Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Bản nội quy khu nhà chung cư này;
(ii) Cam kết tuân thủ việc Bên Bán và/hoặc Doanh Nghiệp Quản Lý Vận Hành ngừng hoặc yêu cầu các nhà cung cấp dịch vụ ngừng cung cấp điện, nước và các dịch vụ khác nếu Bên Mua vi phạm nghiêm trọng Bản nội quy khu nhà chung cư đính kèm Hợp Đồng này sau khi Bên
Bán đã thông áo ằng văn ản cho Bên Mua t ước 7 ngày.
(iii) Có nghĩa vụ đảm bảo đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận, cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý cho Bên Bán th o các quy định của pháp luật và của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua. Hợp tác, cung cấp và ký mọi giấy tờ cần thiết theo yêu cầu của Bên Bán cho việc hoàn tất các thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua;
(iv) Tôn trọng và không thực hiện bất kỳ hành vi nào gây ảnh hưởng đến các quyền sở hữu và hoạt động kinh doanh của Bên Bán trong Phần Sở Hữu Riêng Của Bên Bán. Không được can thiệp vào việc sử dụng, định đoạt hoặc chuyển giao Phần Sở Hữu Riêng Của Bên Bán;
(v) Chịu trách nhiệm bảo quản, sử dụng Phần Sở Hữu Chung th o đ ng quy định của Hợp Đồng này và, đồng thời chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại th o quy định của pháp luật trong t ường hợp làm hỏng hóc, thiệt hại đối với Phần sở hữu chung;
(vi) Nắm rõ và tuân thủ các quy định/Quy chế tham gia giao dịch mua án Căn Hộ của Chủ đầu tư; Tuân thủ các quy định của Hợp Đồng này, Bản nội quy nhà chung cư và các nghĩa vụ khác th o quy định của pháp luật có hiệu lực tại từng thời điểm;
(vii) Kể từ thời điểm Bên Bán àn giao Căn hộ cho Bên Mua th o quy định trong Hợp
đồng, Bên Mua tự chịu trách nhiệm về việc mua và duy trì các loại bảo hiểm liên quan đến Căn
Hợp đồng mua bán căn hộ Trang 14
Hộ th o quy định của pháp luật. Bên Mua tự chịu trách nhiệm đối với mọi rủi ro và tổn thất liên quan đến hoặc phát sinh từ Căn Hộ.
(viii) Thực hiện các cam kết, thỏa thuận với Bên Bán trong các thỏa thuận khác có liên quan đến Căn hộ được ký giữa Các bên.
Điều 7. Thuế và các khoản phí, lệ phí liên quan
1. Bên Mua phải thanh toán lệ phí t ước bạ, các loại thuế, lệ phí và các loại phí có liên quan
đến việc cấp Giấy chứng nhận th o quy định của pháp luật khi Bên Bán làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua và trong quá trình sở hữu, sử dụng Căn hộ kể từ thời điểm Bên Mua nhận
àn giao Căn hộ th o các điều kiện quy định trong Hợp đồng, và mọi khoản thuế, phí đối với Nhà nước phát sinh từ các hoạt động nêu trên; và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác phát sinh đối với Căn hộ, Hợp đồng mà không thuộc trách nhiệm Bên Bán th o quy định trong Hợp đồng.
2. Bên Mua có trách nhiệm nộp thuế và các loại lệ phí, chi phí (nếu có) th o quy định cho
Nhà nước khi thực hiện án Căn hộ đã mua cho người khác.
3. Bên Bán có t ách nhiệm nộp các nghĩa vụ tài chính thuộc t ách nhiệm của Bên Bán (phát sinh từ việc án Căn hộ cho Bên Mua) cho Nhà nước th o quy định của pháp luật.
4. Bên Bán sẽ phát hành hóa đơn giá t ị gia tăng cho Bên Mua th o đ ng quy định của pháp luật. T ong t ường hợp th o quy định của pháp luật, hoặc yêu cầu từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc do có sự thay đổi về chính sách pháp luật, việc xác định các loại thuế và phí liên quan đến nhà ở cần thiết phải được xác định hoặc tính toán lại thì Bên Bán và/hoặc Bên Mua sẽ thực hiện các công việc này trong thời hạn 90 ngày t ước khi thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho Căn hộ. Ngoại trừ quy định này, trong quá trình thực hiện Hợp đồng các bên thực hiện đ ng th o các nội dung của Hợp đồng liên quan đến các loại Thuế và Phí nhà nước.
Điều 8. Giao nhận căn hộ
1. Điều kiện giao nhận căn hộ: Việc giao nhận Căn hộ giữa Các bên thực hiện theo các
điều kiện quy định trong Hợp đồng. T ước khi ký Biên bản àn giao Căn hộ, Bên Mua phải nộp khoản kinh phí 2% tiền Phí bảo trì phần sở hữu chung.
2. Bên Bán àn giao căn hộ cho Bên Mua vào thời điểm ghi tại Phụ lục 2 của Hợp đồng về tiến độ xây dựng Căn hộ.
a) Việc àn giao căn hộ có thể sớm hơn hoặc muộn hơn so với thời gian quy định tại
khoản này, nhưng không được chậm quá 180 ngày, kể từ thời điểm đến hạn àn giao căn hộ cho
Bên Mua; Bên Bán phải có văn ản thông áo cho Bên Mua iết lý do chậm àn giao căn hộ.
) T ước ngày àn giao căn hộ là 15 ngày, Bên Bán phải gửi văn ản thông báo cho Bên Mua về thời gian, địa điểm và điều kiện, thủ tục àn giao Căn hộ (gọi tắt là “Thông Báo Bàn
Giao Căn Hộ”).
3. Căn hộ được àn giao cho Bên Mua phải th o đ ng thiết kế đã được duyệt; phải sử
dụng đ ng tiêu chuẩn về các thiết bị, vật liệu nêu tại bảng danh mục vật liệu, thiết
|
ị hoàn thiện
|
|
|
Hợp đồng mua bán căn hộ
|
Trang 15
|
mà các ên đã thỏa thuận theo Hợp đồng, t ừ t ường hợp thỏa thuận tại Điểm , Khoản 1, Điều 5 của hợp đồng này.
4. Vào ngày àn giao căn hộ theo thông báo, Bên Mua hoặc người được ủy quyền hợp pháp phải đến kiểm tra tình trạng thực tế Căn hộ so với thỏa thuận t ong hợp đồng này, cùng với đại diện của Bên Bán đo đạc lại diện tích sử dụng thực tế căn hộ và ký vào biên bản àn giao Căn hộ. Việc bàn giao thực tế Căn Hộ sẽ được lập thành Biên bản àn giao Căn hộ theo mẫu của Bên
Bán đính kèm Hợp Đồng này.
T ường hợp Bên Mua hoặc người được Bên Mua ủy quyền hợp pháp không đến nhận bàn giao Căn hộ theo thông báo của Bên Bán trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày có Thông báo bàn giao Căn hộ hoặc theo thời hạn cụ thể khác ghi t ong Thông áo àn giao Căn hộ, hoặc đến kiểm t a nhưng không nhận àn giao căn hộ mà không có lý do chính đáng (trừ t ường hợp thuộc diện thỏa thuận tại Điểm g, Khoản 1, Điều 6 của hợp đồng này) thì kể từ ngày đến hạn àn giao căn hộ theo báo của Bên Bán được quy định tại điểu khoản này, thì được x m như Bên Mua đã đồng ý, chính thức nhận àn giao căn hộ th o thực tế và Bên Bán đã thực hiện xong trách nhiệm bàn giao Căn hộ theo hợp đồng, Bên Mua không được quyền nêu bất cứ lý do không hợp lý nào để không nhận àn giao Căn hộ; việc từ chối nhận àn giao căn hộ như vậy sẽ được coi là Bên Mua vi phạm hợp đồng và sẽ được xử lý theo quy định tại Điều 12 của hợp đồng này.
7. Kể từ thời điểm hai ên ký iên ản àn giao căn hộ, quyền sở hữu Căn hộ được chuyển từ Bên Bán sang Bên Mua, và Bên Mua được toàn quyền sử dụng căn hộ và chịu mọi trách nhiệm có liên quan đến Căn hộ, bất kể trường hợp Bên Mua có sử dụng hay chưa sử dụng Căn hộ.
Điều 9. Bảo hành nhà ở
1. Bên Bán có trách nhiệm bảo hành căn hộ đã án th o đ ng quy định tại Điều 46 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và các quy định sửa đổi, ổ sung của Nhà nước vào từng thời điểm.
2. Khi
|
àn giao căn hộ cho Bên Mua, Bên Bán phải thông áo và cung cấp cho Bên Mua
|
01 bản sao iên
|
ản nghiệm thu đưa công t ình nhà chung cư vào sử dụng th o quy định của pháp
|
luật xây dựng để các ên xác định thời điểm ảo hành nhà ở.
|
3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm: sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về kết cấu chính của nhà ở (dầm, cột, trần sàn, mái, tường, các phần ốp, lát, trát), các thiết bị gắn liền với nhà ở như hệ thống các loại cửa, đường dây cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, thoát nước thải, khắc phục các t ường hợp nghiêng, lún, sụt nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì Bên Bán thực hiện bảo hành th o quy định của nhà sản xuất hoặc nhà phân phối.
Bên Bán có trách nhiệm thực hiện bảo hành căn hộ ằng cách thay thế hoặc sửa chữa các
điểm bị khuyết tật hoặc thay thế các đồ vật cùng loại có chất lượng tương đương hoặc tốt hơn.
Việc bảo hành bằng cách thay thế hoặc sửa chữa chỉ do Bên Bán hoặc Bên được Bên Bán ủy quyền thực hiện. Bên Bán không có trách nhiệm hoàn trả chi phí bảo hành t ong t ường hợp Bên Mua tự ý hoặc nhờ người khác khắc phục khiếm khuyết trong mọi t ường hợp;
Hợp đồng mua bán căn hộ Trang 16
Bên Bán sẽ thực hiện việc bảo hành th o quy định của pháp luật. T ong t ường hợp xảy ra hư hỏng có thể sửa chữa khắc phục được trong phạm vi công nghệ kỹ thuật và thực tế cho phép, Bên Bán sẽ thực hiện sửa chữa hạng mục hư hỏng đó ằng vật liệu và/hoặc thiết bị mới cùng loại hay chất lượng tương đương đang có t ên thị t ường. Bên Bán và Bên Mua có thể có thỏa thuận để Bên Mua tự thực hiện việc sửa chữa các hư hỏng. Bên Bán có trách nhiệm khắc phục các hư hỏng, khiếm khuyết trong thời hạn không quá 15 ngày (chậm nhất cũng không quá 30 ngày) kể từ ngày nhận được thông báo của Bên Mua. Nếu Bên Bán chậm bảo hành so với thời hạn quy định này mà gây thiệt hại cho Bên Mua thì phải chịu trách nhiệm bồi thường.
4. Bên Mua phải kịp thời thông báo bằng văn ản cho Bên Bán khi căn hộ có các hư hỏng thuộc diện được bảo hành. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Bên Mua, Bên Bán có trách nhiệm thực hiện bảo hành các hư hỏng th o đ ng thỏa thuận và theo quy
định của pháp luật; Bên Mua phải tạo điều kiện để Bên Bán thực hiện ảo hành nhà ở. Nếu Bên Bán chậm thực hiện việc bảo hành mà gây thiệt hại cho Bên Mua thì phải chịu trách nhiệm bồi thường cho Bên Mua th o thiệt hại thực tế xảy a.
Ngay khi phát hiện ra bất kỳ khiếm khuyết, hư hỏng nào là đối tượng được bảo hành theo quy định của Điều này, Bên Mua và/hoặc bất kỳ Người sử dụng Căn Hộ, Người liên quan của Cư Dân có nghĩa vụ phải: (i) Ngay lập tức thông báo bằng văn ản thông qua hình thức gửi trực tiếp hoặc thông qua hình thức gửi thư ảo đảm cho Bên Bán về các khiếm khuyết, hư hỏng đó chậm nhất là trong thời hạn ba (03) ngày kể từ ngày phát hiện ra khiếm khuyết, hư hỏng, và (ii) sử dụng các biện pháp cần thiết và hợp lý nhằm hạn chế tối đa hậu quả của khiếm khuyết, hư hỏng đó. Nếu Bên Mua và/hoặc bất kỳ Người sử dụng Căn Hộ, Người liên quan Của Cư Dân không thực hiện mọi nỗ lực nhằm hạn chế các thiệt hại hoặc không tuân thủ điều kiện bảo hành thì Bên Mua và/hoặc bất kỳ Người sử dụng Căn Hộ, Người liên quan Của Cư Dân phải gánh chịu, toàn bộ hay một phần tùy theo mức độ vi phạm, chi phí sửa chữa, thay thế hoặc khắc phục khiếm khuyết, hư hỏng và các thiệt hại phát sinh.
Bên Mua và Bên Mua phải đảm bảo bất kỳ Người sử dụng Căn Hộ phải cho phép và tạo điều kiện thuận lợi cho nhân viên của Bên Bán hay người của những công ty chuyên nghiệp do Bên Bán chỉ định được ph p vào Căn Hộ và cho phép họ đưa vào khu vực Căn Hộ những máy móc, trang thiết bị cần thiết để thực hiện việc bảo hành nói trên. Khi thực hiện việc bảo hành này, nhân viên của Bên Bán hay những công ty chuyên nghiệp do Bên Bán chỉ định phải hạn chế tối đa mọi bất tiện có thể gây ra bất kỳ thiệt hại nào cho Bên Mua và/hoặc cho các tài sản của Bên Mua trong hoặc liên quan đến Căn Hộ.
5. Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày Bên Bán ký biên bản nghiệm thu đưa nhà
ở vào sử dụng th o quy định của pháp luật về xây dựng, cụ thể như sau: thời hạn bảo hành là 60 tháng;
6. Bên Bán không thực hiện bảo hành căn hộ t ong các t ường hợp sau đây:
a) T ường hợp hao mòn và khấu hao thông thường;
) T ường hợp hư hỏng do lỗi của Bên Mua hoặc của bất kỳ người sử dụng hoặc của ên
thứ a nào khác gây
|
a;
|
|
|
Hợp đồng mua bán căn hộ
|
Trang 17
|
c) T ường hợp hư hỏng do sự kiện bất khả kháng;
d) T ường hợp đã hết thời hạn bảo hành theo thỏa thuận tại khoản 5 Điều này;
đ) Các t ường hợp không thuộc nội dung bảo hành theo thỏa thuận tại khoản 3 Điều này, ao gồm cả những thiết ị, ộ phận gắn liền căn hộ do Bên Mua tự lắp đặt hoặc tự sửa chữa mà không được sự đồng ý của Bên Bán, những phần/bộ phận và thiết bị của Căn Hộ do Bên Mua và bất kỳ Người sử dụng Căn Hộ, Người liên quan Của Cư Dân tự lắp đặt, thực hiện và/hoặc sửa chữa.
) Các t ường hợp: (i) do Bên Mua sử dụng sai hoặc tự ý sửa chữa thay đổi; (ii) Do lỗi của Bên Mua hay bất kỳ Người sử dụng Căn Hộ, Người liên quan Cư Dân hoặc bất kỳ một bên thứ ba nào khác gây ra, kể cả những hư hỏng do các thiết bị và/hoặc tài sản của Bên Mua hay bất kỳ
Người sử dụng Căn Hộ, Người liên quan Cư Dân hoặc bất kỳ một bên thứ ba nào khác gây ra; t ường hợp này giải quyết theo mục 4 t ên đây.
7. Sau thời hạn bảo hành theo thỏa thuận tại khoản 5 Điều này, việc sửa chữa các hư hỏng của Căn hộ thuộc trách nhiệm của Bên Mua. Việc ảo t ì phần sở hữu chung t ong nhà chung cư được thực hiện th o quy định của pháp luật về nhà ở.
Điều 10. Chuyển giao quyền và nghĩa vụ
1. T ường hợp Bên Mua có nhu cầu thế chấp căn hộ đã mua cho tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam t ước khi Bên Mua được cấp Giấy chứng nhận thì Bên Mua phải thông
áo t ước bằng văn ản để Bên Bán cùng Bên Mua làm các thủ tục cần thiết th o quy định của ngân hàng, phù hợp các điều kiện của Hợp đồng và quy định pháp luật.
2. T ong t ường hợp Bên Mua chưa nhận àn giao căn hộ từ Bên Bán mà Bên Mua có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng hợp đồng này cho bên thứ ba thì các bên phải thực hiện đ ng thủ tục chuyển nhượng hợp đồng th o quy định của pháp luật về nhà ở. Bên Bán không được thu
thêm
|
ất kỳ một khoản phí chuyển nhượng hợp đồng nào khi làm thủ tục xác nhận việc chuyển
|
nhượng hợp đồng cho Bên Mua.
|
|
3. Hai
|
ên thống nhất ằng, Bên Mua chỉ được chuyển nhượng Hợp đồng mua án căn hộ
|
cho
|
ên thứ
|
a khi có đủ các điều kiện sau đây:
|
a) Căn hộ mua án không đang t ong tình t ạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hoặc không thuộc diện ị hạn chế chuyển nhượng th o quyết định của cơ quan nhà nước hoặc không có t anh chấp với ên thứ a, trừ t ường hợp được ngân hàng thế chấp đồng ý để Bên Mua chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ ba;
) Bên Mua đã hoàn thành việc thanh toán các nghĩa vụ đến hạn liên quan đến căn hộ đã mua cho Bên Bán th o thỏa thuận t ong hợp đồng này;
c) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng phải đủ điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam th o quy định của pháp luật Việt Nam tại thời điểm nhận chuyển nhượng hợp đồng;
d) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng phải cam kết tuân thủ các thỏa thuận của Bên Bán và Bên Mua t ong hợp đồng này.
Hợp đồng mua bán căn hộ Trang 18
4. Trong cả hai t ường hợp nêu tại Khoản 1 và 2 Điều này, người mua lại nhà ở hoặc bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua án căn hộ đều được hưởng các quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ của Bên Mua th o thỏa thuận t ong hợp đồng này và trong Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đính kèm th o hợp đồng này.
5. Việc chuyển nhượng th o quy định tại Khoản 3 Điều này được thực hiện với điều kiện là các quy định sau đây sẽ được áp dụng:
i) Các bên chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng Hợp Đồng phải hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước th o quy định của pháp luật;
ii) T ường hợp t ước thời điểm chuyển nhượng Hợp Đồng, Bên Mua vay vốn ngân hàng để
mua Căn Hộ và có sự xác nhận của Bên Bán, thì Bên Mua phải t ình cho Bên Bán văn ản xác nhận của ngân hàng về việc Bên Mua đã hoàn t ả đầy đủ các khoản vay để mua Căn Hộ, ngoại trừ t ường hợp Ngân hàng có văn ản xác nhận chấp thuận cho Bên Mua chuyển nhượng Hợp đồng;
iii) Để tránh hiểu lầm, Bên Bán sẽ không có trách nhiệm trả lại cho Bên Mua hoặc bên nhận chuyển nhượng Hợp Đồng bất kỳ số tiền nào liên quan đến những khoản tiền Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán;
iv) Bên Mua và bên nhận chuyển nhượng Hợp đồng của Bên Mua sẽ chịu trách nhiệm thanh toán về bất kỳ khoản thuế, phí liên quan đến chuyển nhượng Hợp đồng th o quy định của pháp luật;
v) Nếu Bên Mua và Bên nhận chuyển nhượng sử dụng các dịch vụ bất động sản do Bên Bán hoạc đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản cung cấp để hỗ trợ Các bên thực hiện quá trình thực hiện chuyển nhượng Hợp đồng th o các điều kiện quy định trong Hợp đồng này và theo quy định pháp luật, thì: Bên Mua và/hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ trả các chi phí khi sử dụng các dịch vụ bất động sản của Bên Bán hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ Bất động sản;
vi) Bên Bán chỉ xác nhận vào Văn ản Chuyển nhượng Hợp Đồng khi: Bên Mua cung cấp
đầy đủ hồ sơ th o quy định của pháp luật và thực hiện đầy đủ các điều kiện, thủ tục chuyển nhượng quy định trong Hợp đồng và th o quy định pháp luật;
vii) Các quy định khác của pháp luật có hiệu lực tại từng thời điểm.
Điều 11. Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và việc ử dụng căn hộ trong nhà chung cư
1. Bên Mua được quyền sở hữu iêng đối với diện tích căn hộ đã mua th o thỏa thuận của hợp đồng này và các t ang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với Căn hộ th o quy định trong Hợp đồng. Có quyền sở hữu, sử dụng đối với phần diện tích, thiết ị thuộc sở hữu chung t ong nhà chung cư quy định tại Điều 1 Hợp đồng này.
2. Các diện tích và hạng mục công trình thuộc quyền sở hữu riêng của Bên Bán; các phần diện tích và thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu trong nhà chung cư được quy định tại Điều 1, Hợp đồng này. Trong phạm vi pháp luật cho phép, các diện tích không thuộc phần diện tích thuộc sở hữu riêng của Bên Mua và diện tích sở hữu chung thì thuộc phần diện tích thuộc sở hữu riêng của Bên Bán.
Hợp đồng mua bán căn hộ Trang 19
3. Hai ên nhất t í thỏa thuận mức Phí quản lý vận hành nhà chung cư như sau:
a) Tính từ thời điểm Bên Bán àn giao căn hộ cho Bên Mua th o quy định tại Điều 8 của Hợp đồng này đến thời điểm Ban quản t ị Tòa nhà được thành lập và ký hợp đồng quản lý, vận hành nhà ở với đơn vị quản lý vận hành, là: 5.000 đồng/m2/ tháng (đã ao gồm thuế VAT). Mức phí này được áp dụng cho năm hoạt động đầu tiên của Tòa nhà và Dự án, và có thể được điều chỉnh nhưng phải tính toán hợp lý phù hợp với thực tế thị t ường tại từng thời điểm.
Bên Mua có t ách nhiệm đóng khoản phí này cho Bên Bán vào thời điểm: vào ngày 25 hàng tháng. Việc đóng phí quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện th o quy định cụ thể của Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư
Danh mục các công việc, dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Bên Bán cung cấp cho Bên Mua t ước khi thành lập Ban quản t ị Khu nhà chung cư do Doanh nghiệp quản lý vận hành Khu nhà chung cư lập và công khai cho Bên Mua. Các dịch vụ này được quy định t ong Phụ lục của Bản nội quy quản lý nhà chung cư đính kèm của Hợp đồng.
) Sau khi Ban quản t ị của Tòa nhà được thành lập thì danh mục các công việc, dịch vụ, mức phí và việc đóng phí quản lý vận hành Tòa nhà va Dự án sẽ do Chủ đầu tư xây dựng t ên cơ sở áp dụng quy định về phí dịch vụ quản lý nhà chung cư của UBND thành phố Hà Nội và được thống nhất với các Ban quản t ị của Tòa nhà.
4. Giá sử dụng các dịch vụ gia tăng (chỉ thu khi Bên Mua có nhu cầu) th o qui định của đơn vị kinh doanh các dịch vụ gia tăng tại từng thời điểm.
Điều 2. Trách nhiệm của hai bên và việc ử lý vi phạm hợp đồng
1. Hai ên thống nhất hình thức xử lý vi phạm khi Bên Mua chậm trễ thanh toán tiền mua
căn hộ như sau:
a) Nếu quá thời hạn kể từ ngày đến hạn phải thanh toán tiền mua căn hộ th o thỏa thuận tại Khoản 3, Điều 3 của hợp đồng này mà Bên Mua không thực hiện thanh toán thì sẽ bị tính lãi suất phạt quá hạn t ên tổng số tiền chậm thanh toán là: là 0,05%/ngày của tổng số tiền đến hạn thanh toán tính cho thời hạn từ ngày đến hạn thanh toán cho đến ngày Bên Bán nhận được khoản tiền đến hạn đó;
b) Trong quá trình thực hiện hợp đồng này, nếu tổng thời gian Bên Mua trễ hạn thanh toán của tất cả các đợt phải thanh toán th o thỏa thuận tại Khoản 3, Điều 3 của hợp đồng này cùng với Lãi suất quá hạn vượt quá 30 ngày thì Bên Bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp
đồng th o thỏa thuận tại Điều 15 của hợp đồng này. Và
(i) Bên Mua bị phạt vi phạm với Bên Bán đến 8% Giá Trị Căn Hộ. Ngoài khoản phạt vi phạm này, Bên Mua phải bồi thường các thiệt hại phát sinh hợp lý và hợp pháp cho Bên Bán do việc vi phạm và chấm dứt Hợp Đồng gây ra.
(ii) T ong t ường hợp này Bên Bán được quyền án Căn hộ cho khách hàng khác mà không cần có sự đồng ý của Bên Mua. Bên Bán sẽ hoàn trả tiền mua án Căn hộ cho Bên Mua và Bên Mua có quyền nhận lại số tiền mua án Căn Hộ trong vòng 60 ngày kể từ ngày Bên Bán ký
kết hợp đồng mua
|
án căn hộ với người mua mới. Bên Bán sẽ hoàn trả cho Bên Mua một khoản
|
|
|
Hợp đồng mua bán căn hộ
|
Trang 20
|
tiền bằng khoản tiền mà Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán th o Hợp Đồng này trừ đi những khoản tiền và chi phí sau: (i) tiền phạt vi phạm nêu trên, (ii) tiền bồi thường thiệt hại phát sinh hợp lý và hợp pháp cho Bên Bán, (iii) tiền thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp mà
Bên Bán đã nộp. T ường hợp Hai Bên không thống nhất được tổng mức bồi thường ở các điểm (ii) nêu trên, tổng mức bồi thường được Hai Bên ấn định bằng 20% Giá trị Căn Hộ.
2. Hai ên thống nhất hình thức xử lý vi phạm khi Bên Bán chậm trễ àn giao căn hộ cho Bên Mua như sau:
a) Nếu Bên Mua đã thanh toán tiền mua căn hộ th o đ ng tiến độ thỏa thuận t ong hợp đồng này nhưng quá thời hạn 60 ngày, kể từ ngày Bên Bán phải àn giao căn hộ th o thỏa thuận tại Điều 8 của hợp đồng này mà Bên Bán vẫn chưa àn giao Căn hộ cho Bên Mua thì Bên Bán phải thanh toán cho Bên Mua khoản tiền phạt vi phạm với lãi suất là là 0,05%/ngày của khoản tiền mà Bên Mua đã t ả cho Bên Bán và được tính từ ngày kết thúc thời hạn sáu mươi ngày kể t ên đến ngày Bên Bán àn giao Căn hộ cho Bên Mua th o quy định trong Hợp đồng.
b) Nếu Bên Bán chậm àn giao căn hộ quá 180 ngày, kể từ ngày phải àn giao Căn hộ theo thỏa thuận tại Điều 8 của Hợp đồng này thì Bên Mua có quyền tiếp tục thực hiện Hợp đồng này với thỏa thuận ổ sung về thời điểm àn giao Căn hộ mới hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng th o thỏa thuận tại Điều 15 của Hợp đồng này.
T ong t ường hợp này, Bên Bán phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền mà Bên Mua đã thanh toán và bồi thường cho Bên Mua khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng tương đương với 8% (tám phần t ăm) tổng số tiền Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán th o quy định trong Hợp đồng này (chưa tính thuế). Ngoài khoản phạt vi phạm này, Bên Bán phải bồi thường các thiệt hại phát sinh hợp lý và hợp pháp cho Bên Mua do việc vi phạm và chấm dứt Hợp Đồng gây a. T ường hợp Hai Bên không thống nhất được tổng mức bồi thường ở các điểm nêu trên, tổng mức bồi thường được Hai Bên ấn định bằng 20% Giá trị Căn Hộ.
3. T ường hợp đến hạn àn giao căn hộ th o thông áo của Bên Bán và căn hộ đã đủ điều kiện àn giao th o thỏa thuận t ong hợp đồng này mà Bên Mua không nhận àn giao thì: (i) Bên Bán không chịu bất kỳ trách nhiệm liên quan đến Căn hộ, (ii) đồng thời Bên Mua bị phạt vi phạm do chậm nhận àn giao Căn hộ với số tiền phạt vi phạm là: mỗi một ngày Bên Mua chậm nhận
àn giao Căn hộ sẽ bị phạt số tiền bằng là 0,05%/ Giá trị Căn hộ.
4. T ường hợp do Bên Mua không thực hiện đ ng và đầy đủ các cam kết trong Hợp đồng khiến Bên Bán chậm thực hiện àn giao Căn hộ cho Bên Mua thì Bên Bán không phải chịu các trách nhiệm quy định trong Hợp đồng về chậm àn giao Căn hộ.
Điều 13. Cam kết của các bên
1. Bên Bán cam kết:
a) Căn hộ nêu tại Điều 2 của hợp đồng này thuộc quyền sở hữu của Bên Bán và không thuộc diện đã án cho người khác, không thuộc diện bị cấm giao dịch th o quy định của pháp luật;
) Căn hộ nêu tại Điều 2 của hợp đồng này được xây dựng th o đ ng quy hoạch, đ ng thiết kế và các bản vẽ được duyệt đã cung cấp cho Bên Mua, bảo đảm chất lượng và đ ng các vật liệu xây dựng theo thuận trong hợp đồng này;
Hợp đồng mua bán căn hộ Trang 21
2. Bên Mua cam kết:
a) Đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin về căn hộ mua án;
b) Bên Mua cam kết và bảo đảm với Bên Bán: (i) Bên Mua có năng lực pháp lý và được pháp luật Việt Nam cho phép ký kết Hợp Đồng này; (ii) Bên Mua đã tìm hiểu các giấy tờ, tài liệu và thông tin cần thiết hoặc hữu ích đối với việc quyết định mua Căn Hộ; Bên Mua đã đọc cẩn thận và hiểu các quy định của Hợp Đồng và mọi phụ lục của Hợp Đồng này, và đã tìm hiểu mọi vấn đề mà Bên Mua cho là cần thiết để kiểm tra mức độ chính xác của các giấy tờ, tài liệu và thông tin đó;
c) Số tiền mua căn hộ th o hợp đồng này là hợp pháp, không có t anh chấp với ên thứ a. Bên Bán sẽ không chịu t ách nhiệm đối với việc t anh chấp khoản tiền mà Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán th o hợp đồng này. T ong t ường hợp có t anh chấp về khoản tiền mua án căn
hộ này thì hợp đồng này vẫn có hiệu lực đối với hai ên;
3. Việc ký kết hợp đồng này giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, lừa dối.
4. T ong t ường hợp một hoặc nhiều Điều, Khoản, Điểm t ong hợp đồng này ị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tuyên là vô hiệu, không có giá t ị pháp lý hoặc không thể thi hành th o quy định hiện hành của pháp luật thì các Điều, Khoản, Điểm khác của hợp đồng này vẫn có hiệu lực thi hành đối với hai ên. Hai ên sẽ thống nhất sửa đổi các Điều, Khoản, Điểm ị vô hiệu hoặc không có giá t ị pháp lý hoặc không thể thi hành th o quy định của pháp luật và phù hợp với ý chí của hai ên.
5. Hai bên cam kết thực hiện đúng các thỏa thuận đã quy định trong hợp đồng này.
Điều . Sự kiện bất khả kháng
1. Các ên nhất t í thỏa thuận một t ong các t ường hợp sau đây được coi là sự kiện ất khả kháng:
a) Do chiến t anh hoặc do thiên tai hoặc do thay đổi chính sách pháp luật của Nhà nước;
b) Do phải thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các t ường hợp khác do pháp luật quy định;
c) Do tai nạn, ốm đau thuộc diện phải đi cấp cứu tại cơ sở y tế;
2. Mọi t ường hợp khó khăn về tài chính sẽ không được coi là t ường hợp ất khả kháng.
3. Khi xuất hiện một t ong các t ường hợp ất khả kháng th o thỏa thuận tại Khoản 1, Điều này thì ên ị tác động ởi t ường hợp ất khả kháng phải thông áo ằng văn ản cho ên còn lại iết t ong thời hạn 02 ngày, kể từ ngày xảy a t ường hợp ất khả kháng (nếu có giấy tờ chứng minh về lý do bất khả kháng thì bên bị tác động phải xuất trình giấy tờ này). Việc ên ị tác động ởi t ường hợp ất khả kháng không thực hiện được nghĩa vụ của mình sẽ không ị coi là vi phạm nghĩa
vụ th o hợp đồng và cũng không phải là cơ sở để ên còn lại có quyền chấm dứt hợp đồng này.
4. Việc thực hiện nghĩa vụ th o hợp đồng của các ên sẽ được tạm dừng t ong thời gian xảy a sự kiện ất khả kháng. Các ên sẽ tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của mình sau khi sự kiện
ất khả kháng chấm dứt, t ừ t ường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều 15 của hợp đồng này.
Hợp đồng mua bán căn hộ Trang 22
Điều 15. Chấm dứt hợp đồng
1. Hợp đồng này được chấm dứt khi xảy a một t ong các t ường hợp sau đây:
a) Hai ên đồng ý chấm dứt hợp đồng bằng văn
|
ản. T ong t ường hợp này, hai bên lập
|
văn ản thoả thuận cụ thể các điều kiện và thời hạn chấm dứt hợp đồng;
|
) Bên Mua chậm thanh toán tiền mua căn hộ theo thoả thuận tại Điểm , Khoản 1, Điều
|
12 của hợp đồng này;
|
|
c) Bên Bán chậm àn giao căn hộ theo thỏa thuận tại Điểm , Khoản 2, Điều 12 của hợp
|
đồng này;
|
|
d) T ong t ường hợp ên ị tác động ởi sự kiện
|
ất khả kháng không thể khắc phục được
|
để tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình t ong thời hạn 180 ngày, kể từ ngày xảy ra sự kiện bất khả kháng và hai ên cũng không có thỏa thuận khác thì một trong hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng này và việc chấm dứt hợp đồng này không được coi là vi phạm hợp đồng.
2. Việc xử lý hậu quả do chấm dứt Hợp đồng th o quy định tại Khoản 1, Điều này: Các
ên được tạm hoãn thực hiện nghĩa vụ Hợp đồng trong thời gian tồn tại sự kiện bất khả kháng. Các bên không phải chịu trách nhiệm về các tổn thất phát sinh do sự kiện bất khả kháng.
Điều 6. Thông báo
1. Địa chỉ để các ên nhận thông áo của Các Bên:
a) Địa chỉ nhận thông áo của Bên Bán: Số 234 Phạm Văn Đồng, phường Cổ Nhuế 1, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội.
b) Địa chỉ nhận thông áo của Bên Mua: 408 K2, Nghĩa Tân, Cầu Giấy, Hà Nội.
2. Hình thức thông áo giữa các ên: Bằng văn ản gửi t ực tiếp hoặc bằng đường ưu điện, điện thoại t ực tiếp.
3. Bất kỳ thông
|
áo, yêu cầu, thông tin, khiếu nại phát sinh liên quan đến hợp đồng này
|
phải được lập thành văn
|
ản. Hai ên thống nhất
|
ằng, các thông
|
áo, yêu cầu, khiếu nại được coi
|
là đã nhận nếu gửi đến đ
|
ng địa chỉ, đ ng tên người nhận thông
|
áo, đ ng hình thức thông áo
|
th o thỏa thuận tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 3 Điều này và t ong thời gian như sau:
|
a) Vào ngày gửi t ong t ường hợp thư giao tận tay và có chữ ký của người nhận thông áo;
|
) Vào ngày ên gửi nhận được thông
|
áo chuyển ax thành công t ong t ường hợp gửi
|
thông áo ằng ax;
|
|
|
|
c) T ong t ường hợp không có thông áo của Bưu điện t ả lại Thông hạn 07 ( ảy), kể từ ngày đóng dấu ưu điện t ong t ường hợp gửi thông phát nhanh;
áo gửi đi t ong thời áo ằng thư chuyển
4. Các ên phải thông áo
|
ằng văn
|
ản cho nhau iết nếu có đề nghị thay đổi về địa chỉ,
|
hình thức và tên người nhận thông
|
áo; nếu khi đã có thay đổi về (địa chỉ, hình thức, tên người
|
nhận thông báo do các bên thỏa thuận) mà
|
ên có thay đổi không thông áo lại cho ên kia iết
|
|
|
|
Hợp đồng mua bán căn hộ
|
|
Trang 23
|
thì ên gửi thông áo không chịu t ách nhiệm về việc ên có thay đổi không nhận được các văn ản thông áo.
Điều 17. Các thỏa thuận khác
1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu Căn hộ
a. Các Bên cùng đồng ý và xác nhận rằng: mặc dù Bên Bán có nghĩa vụ xin cấp Giấy chứng nhận nhưng việc cấp Giấy chứng nhận này và thời gian xin cấp Giấy chứng nhận sẽ phụ thuộc vào các quy định của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm xin cấp Giấy chứng nhận và quyết định của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, việc giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận của cơ quan co thẩm quyền.
b. Các Bên cùng đồng ý và xác nhận rằng: Do có sự thay đổi về quy định pháp luật so với thời điểm Hợp đồng này được ký kết, và tùy th o quy định của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền th o quy định pháp luật về cách tính diện tích Căn Hộ tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận dẫn đến diện tích Căn Hộ trên Giấy chứng nhận có thể khác với Diện Tích Hợp Đồng. T ong t ường hợp này, Các Bên đồng ý sẽ chấp thuận sự chênh lệch giữa diện tích trên Giấy chứng nhận và Diện tích sử dụng ghi trong Hợp đồng; và t ong t ường hợp này, Giá trị Căn hộ sẽ không thay đổi.
c. Các Bên xác nhận rằng Bên Bán có trách nhiệm và sẽ nỗ lực cho đến khi Bên Mua nhận được Giấy chứng nhận. T ường hợp có sự chậm trễ trong việc cấp Giấy chứng nhận vì các lý do khách quan ngoài khả năng kiểm soát của Bên Bán sẽ không bị coi là lỗi của Bên Bán;
d. Bên Mua có nghĩa vụ thanh toán cho Bên Bán tất cả các khoản chi phí phát sinh theo quy định pháp luật và theo yêu cầu của các cơ quan có thẩm quyền và các chi phí thực tế hợp pháp khác t ên cơ sở thỏa thuận của hai bên trong quá trình tiến hành các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận nói t ên và t ước khi nhận Giấy chứng nhận;
e. T ong t ường hợp Bên Mua ủy quyền cho một bên thứ 3 để nhận Giấy chứng nhận,
Bên Bán sẽ chỉ có nghĩa vụ giao Giấy chứng nhận cho ên được ủy quyền nếu: (i) Bên Mua đã thanh toán đầy đủ cho Bên Bán giá trị còn lại của Hợp Đồng, các khoản lãi, phạt và bồi thường phát sinh (nếu có) và các khoản thuế, lệ phí phát sinh từ việc xin cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua; (ii) và Người được ủy quyền đã nộp cho Bên Bán một bản gốc giấy ủy quyền hợp lệ được xác lập th o quy định của pháp luật, t ong đó nêu õ người được ủy quyền có quyền nhân danh Bên Mua nhận Giấy chứng nhận và Bên Mua sẽ không có bất kỳ khiếu nại, hoặc khiếu kiện nào chống lại Bên Bán do việc giao Giấy chứng nhận như vậy.
2. Các thay đổi và sửa chữa
a. T ong t ường hợp Bên Mua tự thực hiện hoàn thiện Căn hộ, thì Bên Mua cam kết và có trách nhiệm hoàn thiện việc sửa chữa, cải tạo và lắp đặt nội thất Căn Hộ trong vòng 120 ngày kể từ ngày Bên Bán àn giao Căn Hộ cho Bên Mua th o quy định tại của Hợp đồng.
b. Trong quá trình hoàn thiện việc sửa chữa, cải tạo và lắp đặt nội thất Căn Hộ và sử dụng Căn Hộ, Bên Mua cam kết tuân thủ quy định liên quan đến việc sửa chữa, hoàn thiện Căn
Hộ như được quy định tại Điều này và quy định của Chủ đầu tư và Bản nội quy nhà chung cư.
Hợp đồng mua bán căn hộ Trang 24
c. Trong mọi t ường hợp, Bên Mua không được thay đổi Căn Hộ và/hoặc diện tích Căn hộ, kết cấu chính của Căn Hộ th o như thiết kế được phê duyệt. Trong mọi t ường hợp, Bên Mua cam kết không thay đổi mục đích sử dụng (để ở, bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn để ở) của Căn Hộ trừ t ường hợp pháp luật tại thời điểm đó cho ph p thay đổi mục đích sử dụng, và khi đó
Bên Bán và/hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư có quyền yêu cầu Bên Mua phải thanh toán phí dịch vụ áp dụng cho mục đích sử dụng mới th o các quy định hiện hành.
d. Bên Mua cam kết sẽ tuân thủ và đảm bảo rằng những người thuê Căn Hộ để ở và/hoặc người sử dụng thực tế Căn Hộ của Bên Mua sẽ phải tuyệt đối tuân thủ các quy định về xây dựng và sửa chữa đối với Căn Hộ phù hợp với quy định của Hợp Đồng này, Bản nội quy nhà chung cư và các quy định có liên quan của pháp luật.
e. T ong t ường hợp phát sinh các sửa chữa hoặc thay thế lớn đối với Tòa nhà mà chi phí vượt quá Phí bảo trì thì Bên Mua cùng với các Chủ sở hữu khác cùng đóng góp chi phí tương ứng với Diện tích sử dụng iêng để thực hiện các hoạt động sửa chữa, thay thế lớn trong Tòa nhà.
3. Miễn trách nhiệm
a. Bên Mua sẽ chịu mọi trách nhiệm quản lý đối với Phần hữu riêng Của Bên mua kể từ ngày Bên bán bàn giao Căn hộ cho Bên mua th o quy định trong Hợp đồng.
b. Bên Bán sẽ không chịu bất kỳ trách nhiệm nào đối với việc chậm trễ hoặc không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo Hợp Đồng này gây ra do những thay đổi về chính sách, pháp luật của Việt Nam và/hoặc trong t ường hợp xảy ra Sự kiện bất khả kháng.
c. Bên Bán được miễn trừ trách nhiệm và thiệt hại về tài sản, vật chất phát sinh bởi khiếu
nại, kiện tụng đòi ồi thường từ bất kỳ Bên thứ a nào liên quan đến Căn Hộ và/hoặc Dự Án mà
khiếu nại, kiện tụng, đòi
|
ồi thường đó xuất phát từ lỗi của Bên Mua.
|
d.
|
Bên Mua được miễn trừ trách nhiệm và thiệt hại về tài sản, vật chất phát sinh bởi
|
khiếu nại, kiện tụng, đòi
|
ồi thường từ bất kỳ Bên thứ a nào liên quan đến Căn Hộ và/hoặc Dự
|
Án, mà khiếu nại, kiện tụng, đòi ồi thường đó xuất phát từ lỗi của Bên Bán.
|
4.
|
Nếu Các bên có các thỏa thuận khác liên quan đến Căn hộ và Dự án thì Các Bên cam
|
|
|
|
kết tuân thủ các các thỏa thuận được ký giữa Các ên (như các phụ lục, quy chế quản lý nhà chung cư, hoặc bất kỳ văn ản thỏa thuận giữa Các bên).
Điều 18. Giải quyết tranh chấp
T ường hợp các bên có tranh chấp về các nội dung của hợp đồng này thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết thông qua thương lượng. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày một trong hai bên thông báo bằng văn ản cho bên kia về tranh chấp phát sinh mà tranh chấp đó không được thương lượng giải quyết thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Toà án giải quyết th o quy định của pháp luật Việt Nam.
Điều 19. Hiệu lực của hợp đồng
1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký.
2. Hợp đồng này có 19 Điều, với 26 trang và 03 Phụ lục đính kèm, được lập thành 04 bản và có giá trị như nhau, Bên Mua giữ 01 bản, Bên Bán giữ 03 bản để lưu t ữ, làm thủ tục nộp thuế, lệ phí và thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua.
3. Các Phụ lục kèm theo hợp đồng này bao gồm:
Hợp đồng mua bán căn hộ Trang 25
+ Phụ lục số 01: Mô tả căn hộ
+ Phụ lục số 02: Giá án căn hộ và tiến độ thanh toán
+ Phụ lục số 03: Nội quy quản lý và sử dụng nhà chung cư
Các Phụ lục đính kèm hợp đồng này và các sửa đổi, ổ sung th o thỏa thuận của hai ên là
nội dung không tách ời hợp đồng này và có hiệu lực thi hành đối với hai ên.
5. T ong t ường hợp các bên thỏa thuận thay đổi nội dung của hợp đồng này thì phải lập
bằng văn ản có chữ ký của cả hai bên./.
ĐẠI DIỆN BÊN BÁN ĐẠI DIỆN BÊN MUA
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT
NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
---------------------------
HỢP ĐỒNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Số: ......................... /HĐQL/ABSC
- Căn cứ các quy định pháp luật của Việt Nam;
-
|
Căn cứ Hợp đồng mua bán căn hộ số
|
/HĐMBCH/ABSC ngày
|
tháng
|
năm
|
|
ký giữa Công ty Cổ phần Ngôi sao An Bình và Ông ……………...
|
|
|
-
|
Theo sự thỏa thuận giữa Các Bên.
|
|
|
|
|
Hợp đồng này được lập ngày
|
tháng
|
năm
|
tại Công ty cổ phần Ngôi sao An Bình,
|
bởi Các Bên sau đây:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
I – CHỦ ĐẦU TƯ (Bên A):
- Giấy đăng ký kinh doanh số: 0103574486 do Phòng Đăng ký Kinh doanh - Sở Kế hoạch Đầu
tư thành phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 12/03/2009.
- Đại diện bởi: Ông Nguyễn Quốc Huy Chức vụ: Tổng Giám đốc.
- Địa chỉ: Số 234 Phạm Văn Đồng, phường Cổ Nhuế 1, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
- Điện thoại Công ty: 043.7480025 Fax: 043.7480026
- Số tài khoản: 0000 0000 2949 tại Ngân hàng : TMCP Đại Chúng Việt Nam – Hội sở chính.
- Mã số thuế: 0103574486
II – NGƯỜI SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ (Bên B):
-
|
Ông: .......................................................
|
|
|
-
|
Số CMND (hộ chiếu) số: .........................
|
Cấp ngày: ..
|
Tại: ...................
|
- Hộ khẩu thường trú:
- Địa chỉ liên hệ:
|
Điện thoại: .........................
|
|
Điện thoại.................
|
-
|
Email............................................................
|
|
|
|
Bà (Chồng/Vợ): ....................................
|
|
|
-
|
Số CMND (hộ chiếu) số: ..............................
|
Cấp ngày:
|
......... Tại: ......................
|
- Hộ khẩu thường trú:
- Địa chỉ liên hệ: ...
-
|
Điện thoại: ..............................
|
Điện thoại cố định: ..........................
|
-
|
Email: .......................................................................................................................................
|
|
|
|
Hợp đồng quản lý, sử dụng nhà chung cư
|
Trang 1
|
Trong Hợp đồng này, “Chủ đầu tư” và “Người sử dụng nhà chung cư” được hiểu là một Bên hoặc các Bên.
Xét rằng:
A. Chủ đầu tư và Bên sử dụng nhà chung cư đã ký Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số
............................. /HĐMBCH/ABSC ngày ... ... tháng năm . Theo Hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư (như giải thích sau đây), Chủ đầu tư bán cho Người sử dụng nhà chung cư căn hộ (Căn hộ) có diện tích ………. m2 tại Tầng ……. của Tòa nhà …… thuộc Dự án Khu nhà ở cao tầng CT2 – Khu đô thị “ Thành phố Giao Lưu” , ký hiệu Căn hộ là …………, trên bản vẽ tại Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và đồng thời được (hoặc sẽ được) xác định trong Giấy chứng nhận của Căn hộ theo quy định trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, và Người sử dụng nhà chung cư sẽ sử dụng Căn hộ theo Mục đích sử dụng ghi trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và Giấy chứng nhận và theo quy định pháp luật.
B. Trong thời hạn có giá trị pháp lý của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và thời hạn có giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận của Căn hộ chung cư, Người sử dụng nhà chung cư sẽ sử dụng Căn hộ đã mua và sở hữu theo các điều kiện của Hợp đồng này.
CÁC BÊN THỎA THUẬN NHƯ SAU: Điều 1: Giải thích từ ngữ và diễn giải
1.1 Định nghĩa:
Các từ ngữ và cụm từ sau đây được sử dụng tại các điều khoản của Hợp đồng được giải thích và được hiểu như sau:
1.1.1 “Hợp đồng” là Hợp đồng này được ký giữa Chủ đầu tư của Dự án (Bên A) và Người sử dụng Căn hộ (Bên B) để thỏa thuận và quy định các nội dung về quản lý, sử dụng
Căn hộ, và tất cả các sửa đổi, bổ sung, thay thế của toàn bộ hoặc một phần của hợp đồng này.
1.1.2 “Hợp đồng mua bán căn hộ” là hợp đồng số ……………/HĐMBCH/ABSC ngày …. tháng …. năm ……. ký giữa Công ty cổ phần Ngôi sao An Bình và Ông
…………… có số CMTND: …………. và tất cả các sửa đổi, bổ sung, thay thế của toàn bộ hoặc một phần của Hợp đồng số …………./HĐMBCH/ABSC. “Dự Án” có nghĩa là dự án Khu nhà ở cao tầng CT2 tại Khu đất do Công ty cổ phần Ngôi sao An Bình làm Chủ đầu tư.
1.1.3 “Tòa Nhà” có nghĩa là Tòa nhà B4&B5 trong Dự Án do Chủ Đầu Tư đầu tư, xây dựng, quản lý, khai thác và vận hành.
Hợp đồng quản lý, sử dụng nhà chung cư Trang 2
1.1.4 “Căn Hộ” có nghĩa là một căn hộ chung cư mà Người sử dụng Căn hộ đã mua theo Hợp đồng mua bán căn hộ và/hoặc đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
Căn hộ thuộc Tòa nhà trong Dự án.
1.1.5 “Chủ Đầu Tư”, “ B ê n A ” có nghĩa là có nghĩa là Công ty cổ phần Ngôi sao An
Bình (“ABSC”), là pháp nhân có tư cách pháp lý là chủ đầu tư của Dự án, đã ký
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với Người sử dụng căn hộ để bán Căn hộ cho
Người sử dụng căn hộ, hoặc bất kỳ pháp nhân kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của Chủ đầu tư quy định tại Hợp đồng này theo quy định pháp luật
1.1.6 “Người sử dụng căn hộ”, “Bên B” là Ông ……………., số CMTND/Hộ chiếu
……………., là Bên mua trong Hợp đồng mua bán căn hộ.
1.1.7 “Người sở hữu căn hộ tiếp theo” là: tổ chức/cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng Căn hộ mà quyền sở hữu, sử dụng đối với Căn hộ của tổ chức/cá nhân có được là do Chủ sở hữu căn hộ chuyển giao cho tổ chức/cá nhân theo quy định pháp luật để trên cơ sở đó tổ chức/cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp đối với Căn hộ thông qua các hình thức bao gồm: chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ; chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế Căn hộ; góp vốn bằng Căn hộ; hoặc bất kỳ hình thức nào khác theo quy
định pháp luật để tổ chức/cá nhân có được quyền sở hữu, sử dụng Căn hộ hợp pháp. Tổ chức/cá nhân nhận chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng Căn hộ hợp pháp từ Chủ sở hữu căn hộ sẽ kế thừa toàn bộ nghĩa vụ của Chủ sở hữu căn hộ được quy định trong Hợp đồng mua bán căn hộ và đối với Căn hộ và Chủ đầu tư theo quy định trong Hợp đồng này. Người sở hữu căn hộ tiếp theo có thể là tổ chức/cá nhân trực tiếp được nhận chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng Căn hộ từ Chủ sở hữu căn hộ hoặc là bất kỳ tổ chức/cá nhân khác có được quyền sở hữu, sử dụng Căn hộ hợp pháp dưới bất kỳ hình thức nào sau khi tổ chức/cá nhân trực tiếp được nhận chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng Căn hộ từ Chủ sở hữu căn hộ chấm dứt quyền sở hữu, sử dụng đối với Căn hộ.
1.1.8 “Dịch vụ quản lý vận hành” có nghĩa là các dịch vụ quản lý vận hành Tòa nhà và các khu vực công trình xây dựng không thuộc Tòa nhà, nằm trong Dự án : (i) việc quản lý, vận hành và duy trì Phần sở hữu chung (ii) các dịch vụ đảm bảo Tòa nhà hoạt động bình thường, (iii) vận hành duy trì và đảm bảo cho Khu nhà ở cao tầng CT2 hoạt
động bình thường. Các dịch vụ này được quy định tại Hợp đồng này và được thay đổi,
điều chỉnh bởi Doanh nghiệp quản lý vận hành trong trường hợp Doanh nghiệp quản lý vận hành do Chủ đầu tư thành lập hoặc chỉ định/thuê để thực hiện các hoạt động
quản lý, vận hành Tòa nhà.
Hợp đồng quản lý, sử dụng nhà chung cư Trang 3
1.1.9 “Phí quản lý vận hành” có nghĩa là các khoản chi phí hàng tháng mà Cư Dân phải thanh toán cho Doanh nghiệp quản lý vận hành đối với Dịch vụ quản lý vận hành. Phí quản lý vận hành được quy định cụ thể tại Hợp đồng này.
1.1.10 “Doanh nghiệp quản lý vận hành” là đơn vị do Chủ đầu tư thành lập, thuê hoặc chỉ
định để thực hiện việc quản lý, vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho Tòa nhà, bảo trì Tòa nhà và thực hiện các công việc khác theo Hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Chủ đầu tư; Các hoạt động của Doanh nghiệp quản lý vận hành trong thực hiện quản lý, vận hành Tòa nhà được thực hiện trên cơ sở do Chủ đầu tư ủy quyền hoặc trên cơ sở hợp đồng ký giữa Chủ đầu tư và Doanh nghiệp quản lý vận hành.
Trường hợp khi đã có Ban quản trị tòa nhà, và Ban quản trị tòa nhà sẽ trực tiếp ký hợp đồng với Doanh nghiệp quản lý vận hành thì thực hiện như sau:Ban quản trị tòa nhà sẽ thay thế Chủ đầu tư để tiếp tục thực hiện toàn bộ Hợp đồng mà Chủ đầu tư đã ký với Doanh nghiệp quản lý vận hành. Thủ tục thực hiện thông qua Phụ lục của Hợp đồng dịch vụ ký giữa ba bên (Chủ đầu tư, Doanh nghiệp quản lý vận hành và đại diện Ban quản trị tòa nhà) để Ban quản trị tòa nhà thay thế tư cách của Chủ đầu tư trong Hợp
đồng dịch vụ đã ký với Doanh nghiệp quản lý vận hành.
1.1.11 “Bản nội quy quản lý, vận hành nhà chung cư” là các quy định về quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư áp dụng tại Tòa nhà thu ộ c D ự án và tất cả các phụ lục, văn bản đính kèm và các sửa đổi, bổ sung tùy từng thời điểm, để quản lý, vận hành Tòa nhà. Bản Nội quy quản lý và sử dụng nhà chung cư ban hành theo Quyết định số 31/QĐ-ABSC ngày 06 tháng 07 năm 2014 của Công ty Cổ phần Ngôi sao An Bình.
1.1.12 “Chủ sở hữu”, “Chủ sở hữu căn hộ” có nghĩa là cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu hợp pháp đối với một hoặc nhiều Căn hộ trong Tòa nhà, trên cơ sở: Hợp đồng mua bán căn hộ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành; hoặc người có được quyền sở hữu Căn hộ trên cơ sở hợp đồng hoặc văn bản thừa kế, tặng cho, mua bán phù hợp với quy định của pháp luật nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Căn hộ.
1.1.13 “Người sử dụng căn hộ” có nghĩa là cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng hợp pháp đối với một hoặc nhiều Căn Hộ của các Chủ sở hữu căn hộ trong Tòa nhà, trên cơ sở: hợp đồng thuê/mượn Căn hộ với Chủ sở hữu căn hộ hoặc giấy tờ khác có tính chất tương đương phù hợp với quy định của pháp luật.
1.1.14 “Cư Dân” có nghĩa là Chủ sở hữu căn hộ và/hoặc Người sử dụng căn hộ của Tòa nhà.
Hợp đồng quản lý, sử dụng nhà chung cư Trang 4
1.1.15 “Mét vuông sử dụng căn hộ”, “Diện tích căn hộ” tính theo quy định tại Thông tư số
03/2014/TT-BXD ngày 20 tháng 02 năm 2014.
Điều 2. Dịch vụ quản lý vận hành cung cấp trong Tòa nhà
2.1 Dịch vụ quản lý vận hành cung cấp trong nhà chung cư theo quy định trong Hợp đồng mua bán căn hộ, được mô tả cụ thể tại Phụ lục II Hợp đồng này.
2.2 Bên A có thể tăng thêm, mở rộng, hoặc có những thay đổi trong việc cung cấp các dịch vụ khi Bên A nhận thấy cần thiết để quản lý, vận hành Tòa nhà tốt hơn tùy theo từng thời gian và mức độ hợp lý như sau:
a) Trường hợp các thay đổi trong việc cung cấp các dich vụ được thực hiện nhằm đáp ứng các thay đổi về tình hình thị trường, kinh tế, xã hội, và đảm bảo sự thay đổi này không làm ảnh hưởng đến các Dịch vụ quản lý vận hành mà Bên B được hưởng như đề cập trong Phụ lục về Dịch vụ quản lý và phí hàng tháng của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, không làm ảnh hưởng làm hạn chế các hoạt động của Bên B trong việc sử dụng Căn hộ theo đúng mục đích sử dụng quy định trong Hợp đồng mua bán căn hộ, không làm biến động giá Dịch vụ quản lý vận hành tăng làm bất lợi cho Người sử dụng Căn hộ, thì trước khi thực hiện việc thay đổi về cung cấp dịch vụ, Bên A sẽ thông báo công khai tại Tòa nhà trước ít nhất 30 ngày.,.
b) Trường hợp các thay đổi trong việc cung cấp các dịch vụ làm biến động tăng Phí quản lý dịch vụ bất lợi hơn cho Người sử dụng Căn hộ trong việc sử dụng Căn hộ thì việc thay đổi cần được lấy ý kiến trước của các Cư dân đang sinh sống theo Tòa nhà. Việc thay đổi
được thực hiện khi đa số Cư dân trong tòa nhà không phản đối.
c) Việc điều chỉnh cung cấp dịch vụ đối với riêng một số Cư dân để cung cấp các dịch vụ riêng biệt thì không đòi hỏi phải được sự chấp thuận của các Cư dân khác, mà do Bên cung cấp dịch vụ và các Cư dân thỏa thuận.
2.3 Bên A trực tiếp cung cấp Dịch vụ quản lý vận hành trong Tòa nhà hoặc chỉ định một đơn vị cung cấp dịch vụ để cung cấp Dịch vụ quản lý vận hành.
2.4 Trong trường hợp, Doanh nghiệp quản lý vận hành thực hiện các hoạt động quản lý vận hành Tòa nhà, Tòa Nhà theo sự chỉ định của Chủ đầu tư bằng văn bản, ủy quyền của Chủ
đầu tư bằng văn bản, thông qua hợp đồng ký với Chủ đầu tư, thì: (i) các quyền và nghĩa vụ của Chủ đầu tư trước Bên B quy định trong Hợp đồng này cũng sẽ được Doanh nghiệp quản lý vận hành kế thừa và thực hiện toàn bộ, (ii) các quyền và nghĩa vụ của Bên B trước Chủ đầu tư quy định trong Hợp đồng này cũng sẽ được thực hiện, phát sinh toàn bộ trước Doanh nghiệp quản lý vận hành.
Hợp đồng quản lý, sử dụng nhà chung cư Trang 5
Điều 3. Các tiện ích cung cấp trong nhà chung cư
3.1 Ngoài các dịch vụ đã bao gồm trong Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tham chiếu trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ tiện ích khác mà Chủ sở hữu căn hộ được sử dụng trong Tòa nhà sẽ do Chủ đầu tư hoặc đơn vị cung cấp dich vụ do Chủ đầu tư chỉ định cung cấp.
Chủ sở hữu Căn hộ được sử dụng các dịch vụ, tiện ích do đơn vị khác cung cấp nếu các dịch vụ, tiện ích này không được cung cấp trong Tòa nhà bởi Chủ đầu tư.
3.2 Các dịch vụ, tiện ích do đơn vi cung cấp dịch vụ khác cung cấp sẽ phải sử dụng hoặc thông qua hệ thống hạ tầng kỹ thuật của Tòa nhà do Chủ đầu tư, hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ do Chủ đầu tư chỉ định lắp đặt sẵn. Trường hợp đơn vị cung cấp dịch vụ, tiện ích của Chủ sở hữu căn hộ muốn lắp đặt các hệ thống kỹ thuật, thiết bị cung cấp dịch vụ vào Căn hộ thì phải được sự chấp thuận của Chủ đầu tư hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành do Chủ đầu tư chỉ định.
Điều 4. Phí dịch vụ và phí tiện ích
4.1 Người trả Phí quản lý vận hành là Chủ sở hữu của Căn hộ và các Chủ sở hữu khác của các căn hộ chung cư trong Tòa nhà. Phí quản lý vận hành được xác định theo diện tích sử dụng căn hộ.
4.2 Phí quản lý vận hành áp dụng theo mức quy định trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ổn định tối thiểu trong năm dương lịch mà Căn hộ được bàn giao cho Chủ sở hữu, và được mô tả chi tiết tại Phụ lục của Hợp đồng.
Theo quy định của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội về phí dịch vụ nhà chung cư: Phí quản lý vận hành sẽ được điều chỉnh vào thời điểm khi giá dịch vụ, nguyên liệu, nhân công
đầu vào của ít nhất 20% dịch vụ thuộc Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tăng ít nhất 10% so với thời điểm áp dụng của Phí quản lý vận hành trước đó. Chu kỳ các lần điều chỉnh Phí quản lý vận hành ít nhất sau 12 tháng kể từ thời điểm áp dụng Phí quản lý vận hành hoặc điều chỉnh Phí quản lý vận hành, nhưng mức phí mới sẽ chỉ được áp dụng bắt
đầu từ thời điểm là tháng đầu tiên của Năm.
4.3 Phí dịch vụ và tiện ích khác không nằm trong Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng theo quy định của đơn vị cung cấp dịch vụ.
Điều 5. Ngừng cung cấp dịch vụ và tiện ích
Chủ đầu tư hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ do Chủ đầu tư chỉ định có quyền ngừng cung cấp dịch vụ và tiện ích như Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, điện, nước, thu gom và xử lý rác thải, và các dịch vụ tiện ích khác, nếu Chủ sở hữu căn hộ: (i) không thực hiện việc thanh toán các khoản tiền quy định trong Hợp đồng này trong vòng 30 ngày kể từ ngày hết hạn phải thanh toán, (ii) gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường, an ninh của Tòa nhà và Tòa nhà mà không thể khắc phục trong vòng 10
Hợp đồng quản lý, sử dụng nhà chung cư Trang 6
ngày kể từ ngày Chủ đầu tư, Doanh nghiệp quản lý vận hành, cơ quan có thẩm quyền thông
báo cho Chủ sở hữu Căn hộ, Người sử dụng Căn hộ.,
Điều 6. Thanh toán phí dịch vụ và tiện ích
6.1 Chủ sở hữu Căn hộ có trách nhiệm thanh toán Phí quản lý vận hành, các phí dịch vụ và tiện ích khác cho Doanh nghiệp quản lý vận hành và các đơn vị cung cấp dịch vụ theo quy định của Doanh nghiệp quản lý vận hành và các đơn vị cung cấp dịch vụ.
6.2 Trong trường hợp bất kỳ khoản tiền nào Chủ sở hữu Căn hộ phải trả cho Chủ đầu tư, Doanh nghiệp quản lý vận hành, đơn vị cung cấp dịch vụ do Chủ đầu tư chỉ định theo quy định trong Hợp đồng mua bán căn hộ, Phí dịch vụ quy định trong Hợp đồng này không đươc thanh toán trong vòng 10 ngày kể từ ngày cuối cùng của thời hạn thanh toán, thì Chủ sở hữu Căn hộ phải trả cho Chủ đầu tư hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ khoản tiền lãi cho khoản tiền chậm trả đó, mà không phương hại đến bất cứ quyền nào khác hoặc khoản bồi thường nào khác của Chủ đầu tư, Doanh nghiệp quản lý vận hành, đơn vị cung cấp dịch vụ theo quy định trong Hợp đồng. Tiền lãi theo quy định tại điều khoản này được tính cho khoảng thời gian tính từ ngày hết hạn của thời hạn 10 ngày nói trên đến ngày thực hiện thanh toán với mức lãi suất bằng 150% lãi suất do Ngân hàng Nhà nước công bố cho thời hạn 01 năm tại thời điểm áp dụng.
6.3 Trách nhiệm về việc chậm thanh toán phí dịch vụ, tiện ích khác của Chủ sở hữu Căn hộ thực hiện theo quy định trong hợp đồng ký với các đơn vị cung cấp dịch vụ.
Điều 7. Sửa chữa, thay đổi và lắp đặt trong Căn hộ chung cư
7.1 Trường hợp Chủ sở hữu Căn hộ thực hiện sửa chữa, lắp đặt, hoàn thiện Căn hộ trước khi vào ở thì phải thực hiện các công việc này trong thời hạn tối đa không quá 120 ngày kể từ ngày nhận bàn giao Căn hộ và phải hoàn thiện các hoạt động này trong thời hạn tối đa 120 ngày kể
từ ngày bắt đầu thực hiện các hoạt động sửa chữa, lắp đặt, hoàn thiện Căn hộ.
Việc thực hiện các hoạt động sửa chữa, lắp đặt, hoàn thiện Căn hộ của Chủ sở hữu Căn hộ phải tuân thủ theo quy định, quy chế do Chủ đầu tư ban hành và áp dung tại Tòa nhà.
7.2 Trong quá trình khai thác, sử dụng Căn hộ, nếu Chủ sở hữu Căn hộ thực hiện các hoạt động
sửa chữa, cải tạo Căn hộ thì phải có văn bản gửi Chủ đầu tư để thông báo, trong đó nói rõ về nội dung sửa chữa và thời gian thực hiện sửa chữa, và:
a) Đối với các sửa chữa nhỏ, thời gian sửa chữa không quá 8 giờ đồng hồ và thực hiện trong các giờ hành chính thì sau khi thông báo 24 giờ, Chủ sở hữu Căn hộ được thực hiện việc sửa chữa.
b) Đối với các sửa chữa lớn và thời gian sửa chữa ngoài giờ hành chính, quá 8 giờ đồng hồ thì
Chủ sở hữu Căn hộ chỉ được thực hiện sau khi được Chủ đầu tư đồng ý.
Hợp đồng quản lý, sử dụng nhà chung cư Trang 7
c) Việc thực hiện các hoạt động cải tạo, sửa chữa Căn hộ thực hiện theo quy định của Chủ đầu tư áp dụng tại Dự án.
Điều 8. Bảo hành và bảo trì nhà chung cư
8.1 Chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành Căn hộ trong thời hạn bảo hành theo quy định trong Hợp đồng mua bán căn hộ.
8.2 Sau khi hết hạn bảo hành Căn hộ theo quy định trong Hợp đồng mua bán căn hộ, các hoạt
động sửa chữa Căn hộ thuộc trách nhiệm của Chủ sở hữu Căn hộ.
8.3 Chủ sở hữu có trách nhiệm tự bảo hành đối với các các hạng mục xây dựng, thiết bị lắp đặt trong Căn hộ do Chủ sở hữu tự xây dựng, lắp đặt, hoàn thiện, sửa chữa, trang bị.
Điều 9. Bảo vệ môi trường, giữ gìn an ninh trật tự
9.1 Tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường;
9.1.1 Chủ đầu tư và Chủ sở hữu Căn hộ có trách nhiệm chấp hành các quy định pháp luật về bảo vệ môi trường của Việt Nam.
9.1.2 Chủ sở hữu Căn hộ không được để bất cứ vật liệu hoặc chất gây ô nhiễm môi trường ngoài Căn hộ, không lưu trữ các chất gây ô nhiễm môi trường trong Căn hộ.
9.1.3 Khi Chủ sở hữu Căn hộ gây ô nhiễm môi trường trong Tòa nhà, hoặc cơ quan có thẩm quyền, Chủ đầu tư, Doanh nghiệp quản lý vận hành, Chủ sở hữu khác trong Tòa nhà, Người sử dụng khác trong Tòa nhà phàn nàn về việc ô nhiễm môi trường (như khí thải, mùi khó chịu, tiếng ồn, rác thải, nước thải,…) thì Chủ sở hữu Căn hộ phải khắc phục và dọn dẹp kịp thời để chấm dứt ngay hiện tượng ô nhiễm; chịu trách nhiệm đối với bất kỳ thiệt hại về môi trường cho Tòa nhà, Chủ đầu tư, Bên thứ ba do hoạt động gây ô nhiễm môi trường của Chủ sở hữu Căn hộ. Trường hợp Chủ sở hữu Căn hộ không thể khắc phục các ô nhiễm môi trường trong vòng 01 ngày kể từ ngày Chủ đầu tư, Doanh nghiệp quản lý vận hành, cơ quan có thẩm quyền yêu cầu thì Chủ đầu tư, Doanh nghiệp quản lý vận hành buộc phải ngừng cung cấp các dịch vụ, tiện ích của Căn hộ, và yêu cầu các đơn vị cung cấp dịch vụ, tiện ích
khác ngưng cung cấp dịch vụ, tiện ích của Căn hộ.
9.2 Giữ gìn an ninh, trật tự
9.2.1 Chủ đầu tư, Doanh nghiệp quản lý vận hành giữ gìn an ninh trật tự khu vực bên ngoài Căn hộ và các Căn hộ thuộc Chủ sở hữu Căn hộ khác.
9.2.2 Chủ sở hữu Căn hộ tự chịu trách nhiệm giữ gìn an ninh bên trong Căn hộ.
9.3 Chủ sở hữu Căn hộ có trách nhiệm: không gây mất an ninh, trật tự đối với các Căn hộ khác và các khu vực khác của Tòa nhà; đảm bảo người sinh sống trong Căn hộ, các khách ra vào Căn hộ không gây ảnh hưởng đến an ninh, trật tự của Tòa nhà.
Hợp đồng quản lý, sử dụng nhà chung cư Trang 8
Điều 10. Sử dụng Khu vực sở hữu, sử dụng chung và Sở hữu riêng của Chủ đầu tư
10.1 Diện tích thuộc sở hữu riêng của Chủ sở hữu Căn hộ là phần diện tích bên trong Căn hộ mà Chủ sở hữu trả tiền để mua theo Hợp đồng mua bán Căn hộ và/hoặc được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ được cấp cho Chủ sở hữu.
10.2 Diện tích thuộc sở hữu riêng của các Chủ sở hữu khác là phần diện tích bên trong các Căn hộ hoặc các phần diện tích trong Tòa nhà không có mục đích sử dụng làm nhà ở mà Chủ đầu tư đã chuyển giao quyền sở hữu đối với các phần diện tích này cho các Chủ sở hữu khác hợp pháp.
10.3 Diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung là các phần diện tích và thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các Chủ sở hữu trong nhà chung cư bao gồm: Các phần diện tích không thuộc Sở hữu riêng của Bên Mua, sở hữu riêng của Bên Bán, sở hữu của các Chủ sở hữu
Căn hộ, thì thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các Chủ sở hữu trong nhà chung cư và
Chủ đầu tư. Bao gồm các diện tích và hạng mục theo thiết kế của Dựa án sau đây: hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, lối đi chung; nhà sinh hoạt chung (sinh hoạt cộng đồng) của Tòa nhà (nếu có); nơi để xe (xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe cho người tàn tật) của Tòa nhà; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với Tòa nhà; các diện tích sử dụng chung khác của Tòa nhà gồm: không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong Tòa nhà như khung, cột, tường chịu lực, tường bao quanh Toà nhà, tường phân chia giữa các Căn hộ, sân thượng, đường thoát hiểm, cổng ra vào, tiền sảnh, hệ thống thu gom rác, hộp kỹ thuật, hệ thống điện, nước, gas (nếu có), thông tin liên lạc, truyền hình, thoát nước, bể phốt, bể nước, hệ thống chống sét, cứu hỏa, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài Tòa nhà nhưng thuộc hệ thống hạ tầng kỹ thuật của Tòa nhà, khuôn viên cây xanh, đường đi chung và Tiện ích công cộng. Phần sở hữu chung thuộc quyền quản lý của Chủ đầu tư và/hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành. Để tránh hiểu lầm, những hạng mục sau đây không được coi là thuộc Phần sở hữu chung: (i) Phần khối đế tòa nhà (trừ cầu thang bộ, cầu thang máy, lối đi chung, Sảnh chung cư, Phòng quản lý, phòng trực, diện tích kỹ thuật tầng 1, nhà vệ sinh chung tại tầng 1, nhà sinh hoạt cộng đồng của Tòa nhà), (ii)diện tích tầng hầm 1 và tầng lửng hầm 1(trừ lõi thang bộ, thang máy và khu vực kỹ thuật thuộc chung, lối thoát hiểm, lối lên xuống), (iii) nhà Câu lạc bộ, (iv) các khu vực khác thuộc khu nhà mà chủ đầu tư không bán.
10.4 Bất kỳ phần diện tích sàn xây dựng, các công trình kiến trúc, tài sản, quyền sử dụng đất của Tòa nhà không thuộc sở hữu riêng của Chủ sở hữu Căn hộ, các Chủ sở hữu khác theo quy định trong Hợp đồng này, thì được xác định là thuộc quyền sở hữu, sử dụng riêng của Chủ
đầu tư.
Hợp đồng quản lý, sử dụng nhà chung cư Trang 9
10.5 Chủ sở hữu Căn hộ có trách nhiệm: sử dụng Căn hộ và Diện tích sử dụng chung tuân thủ theo các quy định trong Hợp đồng mua bán căn hộ, Hợp đồng này, Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư, và theo quy định pháp luật; không xâm phạm quyền sở hữu, sử dụng riêng của các Chủ sở hữu khác và Chủ đầu tư đối với các Căn hộ khác và các tài sản khác trong Tòa nhà.
Điều 11: Nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư
11.1 Bản nội quy quản lý vận hành nhà chung cư ban hành theo Quyết định số 31/QĐ – ABSC ngày 06 tháng 07 năm 2014 của Công ty Cổ phần Ngôi sao An Bình và được quy định trong Phụ lục của Hợp đồng mua bán căn hộ được áp dụng để quản lý vận hành Tòa nhà. Các quy định trong Bản nội quy quản lý, vận hành nhà chung cư được dẫn chiếu tới Hợp đồng này có giá trị là nội dung của điều khoản này của Hợp đồng; Chủ sở hữu Căn hộ và các Cư dân trong Tòa nhà có trách nhiệm tuân thủ các quy định trong Bản nội quy quản lý vận hành nhà chung cư.
11.2 Trường hợp có sự khác nhau giữa các văn bản, thỏa thuận giữa Các bên, hoặc các văn bản được ban hành bởi các tổ chức không phải là cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước hoặc các văn bản không phải là văn bản quy phạm pháp luật về quản lý vận hành nhà chung cư để áp dụng cụ thể tại Căn hộ và Tòa nhà thì các quy định tại Hợp đồng này và Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư sẽ được Các bên áp dụng trước tiên.
11.3 Việc bãi bỏ, thay thế toàn bộ Bản nội quy quản lý vận hành nhà chung cư bằng một Bản nội quy khác phải được Các bên thỏa thuận và ký kết bằng Phụ lục của Hợp đồng này. Bất kỳ thỏa thuận riêng rẽ giữa Chủ sở hữu với các Bên thứ ba về quản lý, vận hành nhà chung cư khác với các điều kiện quy định trong Hợp đồng này đều không ràng buộc bất kỳ trách nhiệm pháp lý đối với Chủ đầu tư.
Điều 12. Sử dụng khu vực công cộng và các dịch vụ trả tiền
12.1 Chủ sở hữu và các Cư dân khi sử dụng khu vực công cộng tại Dự án phải tuân thủ theo các quy định của Chủ đầu tư và đơn vị quản lý khu vực công cộng.
12.2 Phí quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm các loại phí về quản lý, duy trì khu vực công cộng ngoài khu vực Dự án Khu nhà ở cao tầng CT2. Phí quản lý khu vực công cộng (nếu có) áp dụng đối với các Cư dân và Chủ sở hữu theo quy định của Chủ đầu tư và quy định chung của Khu đô thị mới “Thành phố giao lưu”.
12.3 Các dịch vụ trả tiền được cung cấp tại Tòa nhà và Dự án không nằm trong Dịch vụ quản lý vận hành (điện thoại, truyền hình cáp,...) và các Tiện ích cung cấp trong Tòa nhà không bao gồm trong Phí quản lý vận hành. Cư dân và Chủ sở hữu trả phí cho các dịch vụ trả tiền khi sử dụng các dịch vụ này theo nhu cầu.
Hợp đồng quản lý, sử dụng nhà chung cư Trang 10
12.4 Cư dân, Chủ sở hữu sử dụng các dịch vụ trả tiền tại Tòa nhà, Dự án thông qua các nhà cung cấp dịch vụ không do Chủ đầu tư chỉ định đòi hỏi phải phù hợp với quy định của Chủ đàu tư áp dụng tại Dự án và Tòa nhà. Trường hợp các dịch vụ được cung cấp thông qua hệ thống hạ tầng kỹ thuật của Dự án, các mặt bằng diện tích dịch vụ, công cộng thuộc Dự án và Tòa nhà cần phải
được Chủ đầu tư chấp thuận.
Điều 13. Ra vào Căn hộ
13.1 Chủ sở hữu có trách nhiệm và đảm bảo các khách của Chủ sở hữu không tự ý ra vào các Căn hộ khác và các khu vực không thuộc khu vực sử dụng chung.
13.2 Trong trường hợp xảy ra các sự kiện khẩn cấp, bất ngờ, hoặc nhằm mục đích kiểm tra, sửa chữa, lắp đặt các thiết bị của Tòa nhà, hoặc nhằm đảm bảo an ninh cho Tòa nhà, hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật, Chủ đầu tư hoặc người được Chủ đầu tư ủy quyền được vào Căn hộ để thực hiện các công việc cần thiết với điều kiện đã thông báo trước đó cho Chủ sở hữu, người sử dụng Căn hộ một thời gian hợp lý.
Điều 14. Ngừng cung cấp dịch vụ, tiện ích
14.1 Chủ đầu tư hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành có quyền ngừng cung cấp dịch vụ và tiện ích (điện, nước, dịch vụ dọn dẹp,...) đề cập trong Hợp đồng này, nếu Chủ sở hữu, Người sử dụng căn hộ
(a) Không thực hiện việc thanh toán các khoản tiền theo quy định trong Hợp đồng trong vòng 07(bẩy) ngày kể từ ngày phải trả; hoặc
(b) Gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, an ninh của Tòa nhà mà không thể khắc phục trong vòng 03(ba) ngày kể từ ngày Chủ đầu tư hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành thông báo cho Chủ sở hữu, Người sử dụng căn hộ.
(c) Không thông báo cho Chủ đầu tư hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành khi bán, cho thuê Căn hộ.
(d) Không thực hiện nghĩa vụ quy định trong Hợp đồng.
14.2 Chủ sở hữu, Người sử dụng Căn hộ vẫn có trách nhiệm trả Phí quản lý vận hành trong thời gian ngưng cung cấp dịch vụ, tiện ích.
Điều 15. Hành lang tiện ích
15.1 Các diện tích hành lang tiện ích trong Căn hộ là các phần diện tích, không gian trong Căn hộ (bao gồm cả phần diện tích hộp kỹ thuật) trong Căn hộ mà tại đó Chủ đầu tư lắp đặt các tiện ích, hạ tầng kỹ thuật của Tòa nhà. Chủ sở hữu, Người sử dụng Căn hộ có trách nhiệm giữ gìn các tiện ích, hạ tầng kỹ thuật lắp đặt tại diện tích hành lang tiện ích.
15.2 Chủ đầu tư được thực hiện các hoạt động lắp đặt, sửa chữa, bảo dưỡng trong diện tích
hành lang tiện ích. Chủ sở hữu và Người sử dụng Căn hộ có trách nhiệm tạo điều kiện cho
Hợp đồng quản lý, sử dụng nhà chung cư Trang 11
Chủ đầu tư hoặc Công ty quản lý vận hành hoặc người được ủy quyền, nhà thầu vào Căn hộ để thực hiện các hoạt động này khi nhận được thông báo trước của Chủ đầu tư hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành.
Điều 16. Kế thừa nghĩa vụ
16.1 Chủ sở hữu Căn hộ có trách nhiệm thông báo cho Chủ đầu tư hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành khi bán hoặc cho thuê Căn hộ. Đảm bảo cung cấp đầy đủ thông tin cho Chủ đầu tư hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành các thông tin về bên mua, thuê Căn hộ và thời
điểm bắt đầu bán, cho thuê, thời điểm kết thúc cho thuê Căn hộ.
16.2 Chủ sở hữu đảm bảo người thuê Căn hộ được thông báo và hiểu rõ các quy định về quản lý, vận hành nhà chung cư áp dụng tại Tòa nhà. Chủ sở hữu chịu trách nhiệm đến cùng trước Chủ đầu tư đối với bất kỳ hậu quả, trách nhiệm pháp lý do người thuê Căn hộ gây ra.
16.3 Khi bán Căn hộ, Chủ đầu tư có trách nhiệm đảm bảo: Người sử hữu căn hộ tiếp theo được thông báo, hiểu rõ các nghĩa vụ của Chủ sở hữu Căn hộ quy định tại Hợp đồng này và Hợp đồng mua bán Căn hộ.
16.4 Bất kể Căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận, hoặc Hợp đồng mua bán Căn hộ được thanh lý vì bất kỳ lý do gì, các nghĩa vụ của Chủ sở hữu quy định trong Hợp đồng này sẽ không chấm dứt.
16.5 Bằng việc Chủ sở hữu ký kết bất kỳ thỏa thuận nào dẫn đến chấm dứt quyền sở hữu đối với Căn hộ, và không phụ thuộc việc Chủ đầu tư hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành biết hoặc không biết Chủ sở hữu thực hiện giao dịch, được xác định là Chủ sở hữu đã chấp thuận chuyển giao và đảm bảo là Bên thứ ba tiếp nhận quyền sở hữu Căn hộ đã chấp thuận tiếp nhận toàn bộ nghĩa vụ của Chủ sở hữu quy định trong Hợp đồng này.
16.6 Trong bất kỳ trường hợp nào, khi Chủ sở hữu Căn hộ chuyển giao quyền sở hữu Căn hộ cho bất kỳ Người sử hữu căn hộ tiếp theo theo bất kỳ hình thức nào, thì Chủ sở hữu có nghĩa vụ đảm bảo: (i) các nghĩa vụ của Chủ sở hữu quy định tại Hợp đồng này và Hợp
đồng mua bán nhà ở sẽ được mặc nhiên chuyển giao cho Người sử hữu căn hộ tiếp theo tiếp nhận, kế thừa quyền sở hữu Căn hộ, (ii) trong Hợp đồng chuyển nhượng, bán Căn hộ hoặc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán Căn hộ phải có quy định về nội dung này..
16.7 Khi quyền sở hữu Căn hộ được chuyển từ Chủ sở hữu Căn hộ sang Người sở hữu tiếp theo thì toàn bộ các quyền và nghĩa vụ của Chủ sở hữu Căn hộ trong Hợp đồng này cũng sẽ mặc nhiên được chuyển giao toàn bộ sang Người sở hữu tiếp theo để kế thừa và thực hiện, và Người sở hữu tiếp theo trong trường hợp này sẽ có tư cách là Chủ sở hữu Căn hộ để tiếp tục thực hiện Hợp đồng này.
Điều 17. Khắc phục thiệt hại, bồi thường
Hợp đồng quản lý, sử dụng nhà chung cư Trang 12
Bất kỳ thiệt hại xảy ra đối với Tòa nhà, Dự án do Chủ sở hữu hoặc Người sử dụng căn hộ gây ra sẽ thuộc trách nhiệm khắc phục của Chủ sở hữu Căn hộ. Chủ sở hữu Căn hộ có trách nhiệm bồi thường bất kỳ tổn thất gây ra và gánh chịu các chi phí khắc phục tổn thất.
Điều 18. Quản lý, sử dụng phí bảo trì
18.1. Phí bảo trì tính và áp dụng đối với diện tích của các căn hộ chung cư trong Tòa nhà và do người chủ sở hữu Căn hộ đóng góp theo quy định của Luật Nhà ở. Người mua, sở hữu các căn hộ chung cư trong Tòa nhà chịu phí bảo trì tương ứng 2% giá trị Căn hộ ghi trong Hợp đồng mua bán căn hộ.
18.2. Phí bảo trì được sử dụng để bảo trì chung cho phần sở hữu, sử dụng chung của Tòa nhà và Khu nhà ở cao tầng CT2 ngoại trừ các diện tích, tài sản thuộc sở hữu riêng của các Chủ sở hữu, Chủ đầu tư.
18.3. Chủ sở hữu, Chủ đầu tư không phải đóng phí bảo trì đối với phần diện tích, tài sản thuộc quyền sở hữu riêng của mình. Phần diện tích, tài sản thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu do chủ sở hữu tự chịu trách nhiệm bảo trì.
18.4. Phí bảo trì được quản lý trong tài khoản mở tại một Ngân hàng thương mại hoạt động tại Việt Nam do Chủ đầu tư hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành lập.
18.5. Phí bảo trì được sử dụng cho các hoạt động bảo trì Tòa nhà và Khu nhà ở cao tầng CT2 theo quy định pháp luật và yêu cầu bảo trì của Tòa nhà và Khu nhà ở cao tầng CT2.
18.6. Chủ đầu tư có nghĩa vụ đóng Phí bảo trì đối với các Căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho Chủ đầu tư để Chủ đầu tư tự khai thác sử dụng cho nhu cầu của Chủ đầu tư.
Điều 19. Sử dụng chỗ để xe
19.1 Chủ sở hữu Căn hộ được sử dụng chỗ để xe ôtô và xe hai bánh, xe ba bánh trong khu vực được thiết kế để sử dụng làm chỗ để xe trong Tòa nhà, trong phạm vi khả năng đáp ứng chỗ để xe của Dự án. Vị trí của chỗ để xe do Chủ đầu tư hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành hoặc đơn vị được ủy quyền bố trí.
19.2 Chủ sở hữu, Người sử dụng căn hộ trả phí để xe theo quy định của Chủ đầu tư hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành hoặc đơn vị được ủy quyền; đồng thời tuân thủ các quy định về sử dụng chỗ để xe được áp dụng tại Tòa nhà bởi Chủ đầu tư hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành hoặc đơn vị được ủy quyền.
19.3 Chỗ để xe được quản lý và sử dụng theo quy định pháp luật. Người sử dụng chỗ để xe trả phí để xe theo quy định của pháp luật và đơn vị quản lý vận hành khai thác chỗ để xe.
Điều 20. Doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư
Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư là doanh nghiệp do Chủ đầu tư chỉ định. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư ký hợp đồng với Chủ đầu tư.
Hợp đồng quản lý, sử dụng nhà chung cư Trang 13
Điều 21. Doanh nghiệp cung cấp dịch vụ, tiện ích
Doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ, tiện ích trong Tòa nhà do Chủ đầu tư chỉ định. Khi Chủ sở hữu sử dụng đơn vị khác cung cấp dịch vụ, tiện ích tại Căn hộ hoặc Tòa nhà thì phải có sự thỏa thuận với Chủ đầu tư.
Điều 22. Quy định về phòng cháy chữa cháy
Chủ sở hữu có trách nhiệm tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy theo quy định pháp luật, yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền; tuân thủ và chấp hành các quy định và hướng dẫn về phòng cháy, chữa cháy do Chủ đầu tư hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành áp dụng tại Tòa nhà.
Điều 23. Áp dụng Hợp đồng
23.1. Các hoạt động liên quan đến quản lý, vận hành nhà chung cư tại Tòa nhà áp dụng theo quy định tại Hợp đồng này.
23.2. Khi có sự khác nhau giữa các thỏa thuận được ký bởi Các bên hoặc trong các văn bản không phải là văn bản quy phạm pháp luật so với các quy định trong Hợp đồng này thì áp dụng theo các quy định trong Hợp đồng này.
23.3. Các bên chấp thuận Chủ đầu tư được quyền chuyển giao toàn bộ quyền và nghĩa vụ của Chủ đầu tư quy định trong hợp đồng này cho một bên thứ ba để kế thừa, thay thế Chủ đầu tư tiếp tục hợp đồng này (là một tổ chức có chức năng quản lý, vận hành tòa nhà, hoặc Ban quản trị tòa nhà hoặc một tổ chức, cơ quan mà pháp luật cho phép). Thủ tục thực hiện do Chủ đầu tư quyết định.
Điều 24. Giải quyết tranh chấp
24.1. Các tranh chấp nảy sinh được giải quyết thông qua hòa giải trong thời gian tối thiểu là 6 tháng. Nếu hòa giải không thành thì Các bên được giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật.
24.2. Chủ sở hữu, Người sử dụng căn hộ có trách nhiệm không dựa vào quá trình giải quyết tranh chấp để trì hoãn thực hiện bất kỳ nghĩa vụ quy định trong Hợp đồng cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong.
Điều 25. Chấm dứt Hợp đồng, sửa đổi Hợp đồng
25.1. Một bên không có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng. Khi Một bên đơn phương chấm dứt Hợp đồng sẽ mất toàn bộ quyền yêu cầu theo quy định pháp luật đối với Bên kia liên quan đến sở hữu, quản lý, vận hành, sử dụng Căn hộ.
25.2. Hợp đồng chấm dứt khi Các bên có thỏa thuận chấm dứt Hợp đồng bằng văn bản.
25.3. Hợp đồng được sửa đổi khi Các bên lập phụ lục để sửa đổi Hợp đồng.
Điều 26. Hiệu lực của Hợp đồng
Hợp đồng quản lý, sử dụng nhà chung cư Trang 14
26.1. Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm được ký đầy đủ bởi Các bên.
26.2. Tại thời điểm Hợp đồng được ký kết không có bất kỳ sự kiện vi phạm pháp luật xảy ra.
Các bên cam đoan đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật để ký Hợp đồng này, hiểu rõ nội dung Hợp đồng và các trách nhiệm pháp lý phát sinh từ Hợp đồng. Trường hợp có sự khác nhau trong các văn bản thỏa thuận giữa Các bên về quản lý, sử dụng Căn hộ so với các nội dung trong Hợp đồng này thì Các bên cam kết thực hiện theo các quy định trong Hợp đồng này.
26.3. Hợp đồng lập thành 03 bản, bên A giữ 02 bản và Bên B giữ 01 bản để thực hiện.
CHỦ ĐẦU TƯ CHỦ SỞ HỮU CĂN HỘ
Hợp đồng quản lý, sử dụng nhà chung cư Trang 15
PHỤ LỤC I
DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH VÀ PHÍ QUẢN LÝ HÀNG THÁNG
( Kèm theo Hợp Đồng số: ……….. /HĐQL/ABSC)
1. Dịch Vụ Quản Lý bao gồm:
(a) Dịch vụ quản lý chung cho Tòa Nhà và Các Công Trình Tiện Ích Chung, bao gồm cả việc xử lý các vi phạm Nội Quy;
(b) Dịch vụ vận hành Tòa Nhà và Các Công Trình Tiện Ích Chung, bao gồm cả Các Công Trình Tiện Ích Chung nằm trong Căn Hộ ( trừ hoạt động Bảo Trì Các Công Trình Tiện Ích Chung quy định tại Nội quy này);
(c) Các dịch vụ an ninh (24 giờ) cho Tòa Nhà, cho Các Công Trình Tiện Ích Chung và giải quyết những vấn đề liên quan đến việc không tuân theo quy định và đe dọa đến an ninh;
(d) Don dẹp và làm sạch Các Công Trình Tiện Ích Chung, thu gom và xử lý rác thải và đảm bảo cảnh quan của Tòa Nhà, Căn Hộ và của Các Công Trình Tiện Ích Chung;
(e) Duy trì, kiểm tra hệ thống phòng cháy chữa cháy;
(f) Đọc chỉ số tiêu thụ điện, nước; thu tiền và trả tiền điện, nước và các chi phí sinh hoạt khác thay mặt cho Chủ Sở Hữu Căn Hộ.
2. Phí Quản Lý Hàng Tháng
1.1 Phí Quản lý Hàng tháng tạm tính sẽ tương đương với 5.000 VNĐ/m2 (đã bao gồm thuế GTGT) ( Năm nghìn đồng cho mỗi một mét vuông Căn Hộ ) cho năm hoạt động đầu tiên.
1.2 Phi dịch vụ quản lý hàng tháng nêu trên bao gồm:
(a) Chi phí điện, nước tại Các Công Trình Tiện Ích Chung;
(b) Chi phí cho các dịch vụ như đã đề cập ở Mục 1 kể trên;
(c) Các chi phí thanh toán lương và phí quản lý hành chính của Ban Quản Trị;
(d) Phí an ninh như đã đề cập ở trên;
(e) Bảo hiểm cháy nổ, bảo hiểm trách nhiêm công cộng cho Các Công Trình Tiện Ích Chung (không tính bảo hiểm dành cho người hoặc tài sản trong phạm vi Khu Vực Sở Hữu Riêng của Căn Hộ);
(f) Phí dịch vụ cho việc dọn dẹp, làm sạch, thu gom và xử lý rác cũng như đảm bảo cảnh quan như đã đề cập ở trên;
(g) Chi phí dịch vụ phòng cháy chữa cháy như đã quy định ở trên;
(h) Chi phí cho dịch vụ kiểm tra chỉ số tiêu thụ điện, nước, thu và thanh toán tiền điện,
nước, và các sinh hoạt phí khác như đã đề cập ở trên;
Hợp đồng quản lý, sử dụng nhà chung cư Trang 16
(i) Phí kiểm toán và phí quản lý hành chính;
(j) Phí nhà thầu đối với Các Công Trình Tiện Ích Chung;
(k) Chi phí kiểm soát côn trùng và các động vật gây thiệt hại ( chuột, bọ, dán, mối…)
(l) Chi phí bảo dưỡng hệ thống dịch vụ kỹ thuật của Tòa Nhà như thang máy, điều hòa không khí…
(m) Chi phí tư vấn thiết kế, kỹ thuật, quản lý hành chính.
(n) Chi phí chăm sóc cảnh quan, sân vườn chung của Tòa Nhà;
1.3 Phí Quản Lý Hàng Tháng có thể tăng sau khi Chủ đầu tư thống nhất với Ban Quản Trị tại các tòa nhà chung cư, với điều kiện Hội Nghị Chủ sở hữu căn hộ Tòa nhà đa số thông qua.
Trường hợp Ban Quản trị chưa được thành lập, việc điều chỉnh Phí quản lý hàng tháng do Chủ đầu tư hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành phụ trách và có trách nhiệm gửi thông báo bằng văn bản trước một tháng cho Chủ sở hữu căn hộ. Thông báo này phải giải thích lý do tăng tiền phí phù hợp cơ sở pháp lý và điều kiện thị trường.
1.4 Phí Quản lý hàng tháng và các dịch vụ được cung cấp trong Tòa nhà sẽ do Chủ đầu tư hoặc Công ty quản lý vận hành xây dựng chi tiết để áp dụng sau khi Tòa nhà được đi vào vận hành, sử dụng sau 12 tháng, căn cứ nhu cầu thực tế của Cư dân và yêu cầu quản lý vận hành Tòa nhà và Tòa nhà.
CHỦ ĐẦU TƯ CHỦ SỞ HỮU CĂN HỘ
Hợp đồng quản lý, sử dụng nhà chung cư Trang 17
Với ý tưởng, nước là khởi nguồn tinh khôi và thuận khiết của mọi sự sống. Thiết kế kiến trúc của dự án chung cư Green Stars có hồ nước lớn ở giữa là trung tâm nơi sự sống bắt đầu, để rồi đâm chồi, nảy lộc, sinh sôi và phát triển vững mạnh
